Compenso dell'amministratore di condominio e gestione irregolare
Una pronuncia di merito del Tribunale di Teramo ha negato il compenso a un ex amministratore per gravi omissioni: registri non tenuti, bollette non pagate. La decisione riporta al centro il nesso tra corretto adempimento degli obblighi gestori e diritto alla remunerazione. Un tema che interessa da vicino condomìni e amministratori, ma che va letto con le dovute cautele interpretative.
Il caso
Un condominio si è opposto alla richiesta di compenso avanzata dal proprio ex amministratore. Il Tribunale di Teramo, con sentenza di merito, ha ritenuto il compenso non dovuto in ragione di gravi inadempimenti nella gestione: mancata o irregolare tenuta dei registri obbligatori e omesso pagamento di utenze condominiali.
Una precisazione doverosa sugli estremi: la data di riferimento fornita dalla fonte (26 giugno 2026) è incompatibile con una pubblicazione anteriore e va considerata un probabile refuso. Numero di ruolo, sezione e data effettiva della pronuncia devono essere verificati sul testo integrale prima di qualsiasi utilizzo. In assenza di questi dati, la citazione non è verificabile e va trattata con prudenza.
Un secondo caveat: la vicenda riguarda un caso concreto deciso da un tribunale di merito. Non costituisce un orientamento consolidato, né un principio di diritto vincolante per altre fattispecie.
Inquadramento normativo
Gli obblighi dell'amministratore sono definiti dal codice civile. L'art. 1130 c.c. elenca le attribuzioni: esecuzione delle delibere, riscossione dei contributi, erogazione delle spese, tenuta della documentazione. L'art. 1130-bis c.c. impone la corretta gestione del rendiconto e dei registri (anagrafe condominiale, verbali, nomina/revoca, contabilità). L'art. 1129 c.c. disciplina nomina, obblighi di trasparenza e cause di revoca per gravi irregolarità; l'art. 1131 c.c. regola la rappresentanza.
Il punto tecnico è però un altro. Il rapporto tra amministratore e condominio è un contratto a prestazioni corrispettive: la remunerazione è controprestazione dell'attività di gestione. Chi non esegue correttamente la prestazione principale versa in inadempimento ai sensi dell'art. 1218 c.c. Il condominio può reagire con l'eccezione di inadempimento prevista dall'art. 1460 c.c., rifiutando la controprestazione (il pagamento) di fronte all'inadempimento della controparte.
Gravità e proporzionalità: perdita totale o riduzione
Non ogni mancanza cancella il compenso. Occorre valutare la gravità. L'art. 1455 c.c. richiede che l'inadempimento non sia di scarsa importanza per giustificare le conseguenze più severe. Omissioni sistematiche — registri assenti, contabilità inattendibile, utenze non pagate con danno per il condominio — incidono sul cuore della prestazione e possono fondare il diniego integrale.
Diverso è il caso di irregolarità marginali o circoscritte: qui è ipotizzabile una riduzione proporzionale piuttosto che l'azzeramento, con eventuale valutazione equitativa ai sensi dell'art. 1226 c.c. quando l'entità del pregiudizio non sia determinabile con precisione. Il criterio guida resta il collegamento tra la singola omissione e l'attività effettivamente resa: si paga ciò che è stato correttamente eseguito, non ciò che è mancato.
Implicazioni pratiche
Per il condominio, la decisione conferma che l'eccezione di inadempimento è uno strumento utilizzabile in giudizio di fronte a gestioni gravemente carenti. Non basta però lamentare genericamente un cattivo operato: occorre documentare le omissioni e dimostrarne la rilevanza.
Per l'amministratore, il messaggio è che il compenso non è automatico. La tenuta ordinata dei registri e la puntualità nei pagamenti non sono adempimenti formali, ma condizioni sostanziali del diritto alla remunerazione. La documentazione dell'attività svolta diventa la prima difesa in caso di contestazione.
Cosa fare in concreto
Se sei un condòmino o un consigliere:
- Raccogli e conserva la documentazione delle omissioni (registri mancanti, bollette insolute, solleciti).
- Contesta per iscritto le inadempienze, con indicazione puntuale dei fatti.
- Prima di rifiutare il compenso, fai valutare la gravità e la proporzionalità della reazione: una valutazione tecnica della fattispecie è opportuna.
Se sei un amministratore:
- Tieni aggiornati e ordinati tutti i registri previsti dall'art. 1130-bis c.c. e archivia le prove dei pagamenti effettuati.
- In caso di contestazione, ricostruisci per iscritto l'attività svolta, distinguendo ciò che è stato regolarmente eseguito.
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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners Avvocati - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.
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