Compenso dell'amministratore in un preventivo allegato: la nomina è valida?

Il caso

Un condomino aveva impugnato la delibera di nomina dell'amministratore sostenendo che il compenso non fosse stato determinato in modo specifico nel verbale assembleare. In sostanza, il verbale non riportava le singole voci, ma rinviava a un preventivo inviato prima della riunione.

Il Tribunale di Roma, Sezione V, ha respinto l'impugnazione. La nomina è valida perché il preventivo era analitico, era stato trasmesso in anticipo ai condomini, era richiamato nel verbale come parte integrante ed era stato approvato espressamente dall'assemblea.

Inquadramento normativo

Il riferimento è l'art. 1129, comma 14, del codice civile, introdotto dalla riforma del condominio (L. 220/2012). La norma stabilisce che l'amministratore, al momento dell'accettazione della nomina e del rinnovo, deve specificare analiticamente l'importo dovuto a titolo di compenso. In assenza di tale specificazione, la nomina è nulla.

Il punto delicato è cosa significhi "specificare analiticamente". La giurisprudenza ha progressivamente chiarito che la norma impone la trasparenza del costo, non una forma particolare. Il compenso deve essere conoscibile nelle sue componenti: compenso base, attività ordinarie comprese, eventuali extra per attività straordinarie. Non è richiesto che queste voci siano materialmente ricopiate nel corpo del verbale.

La sentenza di Roma si colloca in questa linea. Il richiamo a un documento esterno è ammesso a condizione che quel documento sia davvero accessibile ai condomini e diventi parte della decisione assembleare.

Perché questa distinzione conta

La differenza tra nullità e validità non è formale. Una nomina nulla può essere fatta valere in ogni momento, anche a distanza di tempo, da chiunque vi abbia interesse. Ciò genera incertezza sugli atti compiuti dall'amministratore, sulla riscossione delle quote e sulla stessa continuità gestionale del condominio.

La pronuncia offre quindi un criterio pratico: il preventivo allegato "salva" la nomina solo se ricorrono tutte le condizioni indicate dal Tribunale. Manca anche una sola di esse e il rischio di nullità torna attuale.

Le tre condizioni richieste

Dalla decisione emergono tre requisiti cumulativi.

Primo: il preventivo deve essere analitico, cioè deve distinguere le singole voci di compenso e non limitarsi a un importo complessivo privo di dettaglio.

Secondo: deve essere trasmesso ai condomini prima dell'assemblea, così da consentire una valutazione consapevole. La conoscibilità preventiva è il cuore della trasparenza richiesta dalla norma.

Terzo: il verbale deve richiamare espressamente il preventivo come parte integrante e dare atto dell'approvazione dell'assemblea. Un rinvio generico o implicito non basta.

Implicazioni pratiche

Per l'amministratore, la sentenza conferma che la prassi del preventivo allegato è legittima, ma non tollera approssimazioni. Un preventivo con un solo importo "tutto compreso", o inviato il giorno stesso della riunione, resta esposto alla contestazione.

Per i condomini, la decisione ricorda che la nomina può essere messa in discussione quando il compenso non è stato reso conoscibile in modo adeguato. L'attenzione va posta sulla documentazione ricevuta prima dell'assemblea e sul contenuto del verbale.

Per l'assemblea, infine, la correttezza della verbalizzazione diventa decisiva. Il verbale è lo strumento che cristallizza la volontà dei condomini: se non collega in modo chiaro il preventivo alla delibera, la trasparenza sostanziale rischia di non essere provata.

Cosa fare in concreto

• Predisponete un preventivo analitico, con separazione tra compenso per la gestione ordinaria ed eventuali compensi per attività straordinarie.
• Trasmettete il documento ai condomini insieme all'avviso di convocazione, conservando prova dell'invio e della data.
• Richiamate il preventivo nel verbale come parte integrante della delibera, indicandone gli estremi.
• Fate verbalizzare l'approvazione espressa del compenso da parte dell'assemblea, non limitandovi alla generica nomina.
• Conservate la documentazione per il periodo in cui la delibera potrebbe essere contestata.

La trasparenza del compenso non è un adempimento burocratico, ma la condizione di validità della nomina. Curarne la forma protegge l'amministratore e il condominio da contenziosi evitabili.

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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.