Compenso extra dell'amministratore approvato a consuntivo: perché è nullo
La Cassazione torna sul compenso dell'amministratore di condominio: l'aumento deciso in sede di approvazione del bilancio consuntivo è nullo. Serve un accordo chiaro e scritto fin dall'inizio dell'incarico, che indichi in modo specifico le somme dovute. Una pronuncia che incide su prassi molto diffuse e impone maggiore rigore nella nomina.
Il caso
Un amministratore aveva ottenuto dall'assemblea il riconoscimento di un compenso aggiuntivo rispetto a quello pattuito, approvato insieme al bilancio consuntivo di fine gestione. La voce era stata inserita tra le spese e votata con il rendiconto. Un condòmino ha impugnato la delibera, contestando la mancanza di un accordo preventivo sulla misura del corrispettivo.
La Cassazione ha dato ragione al condòmino: il compenso extra approvato solo a consuntivo è nullo, perché manca la specificazione richiesta dalla legge al momento dell'assunzione dell'incarico.
Inquadramento normativo
Il riferimento è l'art. 1129, comma 14, del Codice civile, introdotto dalla riforma del condominio del 2012. La norma stabilisce che l'amministratore, al momento dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente l'importo dovuto per la propria attività. In mancanza, la nomina è nulla.
"Analiticamente" significa che il compenso va indicato in modo dettagliato: non basta una cifra generica o un rinvio a prestazioni future non quantificate. L'obiettivo del legislatore è la trasparenza, così che l'assemblea sappia in anticipo quanto costerà la gestione e possa decidere consapevolmente.
La Cassazione ne trae una conseguenza diretta: se il compenso deve essere fissato a monte, non può essere integrato o aumentato "a posteriori", incorporandolo nel bilancio consuntivo. Il consuntivo serve a rendicontare le spese sostenute, non a costituire nuove obbligazioni economiche a favore dell'amministratore che non erano state pattuite all'origine.
Cosa cambia in pratica
La pronuncia colpisce una prassi frequente. Molti amministratori inseriscono nel rendiconto voci come "attività straordinaria", "gestione lavori" o "compenso integrativo", facendole approvare insieme al bilancio. Dopo questa decisione, quelle voci sono esposte a un serio rischio di nullità se non trovano fondamento in un accordo scritto e specifico assunto prima.
Per il condominio ciò significa maggiore tutela: nessun costo aggiuntivo può essere imposto senza una base concordata. Per l'amministratore significa dover strutturare fin dall'inizio il proprio incarico in modo trasparente, distinguendo il compenso ordinario da eventuali attività ulteriori.
Attenzione a un punto delicato. Anche le attività straordinarie — ad esempio la gestione di lavori edilizi rilevanti — vanno preventivate. La strada corretta non è inserirle a sorpresa nel consuntivo, ma prevederle nel preventivo o in una delibera specifica che le autorizza e ne fissa il costo prima dello svolgimento.
La nullità, inoltre, è rilevabile senza limiti di tempo e non richiede la tempestiva impugnazione della delibera nei termini ordinari. Ciò rende la posizione dell'amministratore particolarmente fragile quando il compenso extra non è documentato correttamente.
Cosa fare in concreto
- Formalizzate il compenso all'atto della nomina. Pretendete, o predisponete, un documento che indichi analiticamente le somme dovute per la gestione ordinaria, distinte da eventuali voci ulteriori.
- Preventivate le attività straordinarie. Se sono attesi lavori o incarichi eccedenti l'ordinario, fate deliberare in anticipo il relativo compenso, con importo determinato o criteri chiari di calcolo.
- Verificate il rendiconto prima del voto. Prima di approvare il consuntivo, controllate che non contenga compensi aggiuntivi privi di un accordo preventivo scritto.
- Conservate la documentazione. Lettere di accettazione, delibere di nomina e preventivi vanno archiviati: sono la prova dell'accordo economico.
- Valutate l'impugnazione in caso di dubbio. Se il consuntivo include voci non concordate, consigliamo di far esaminare la delibera prima di procedere al pagamento.
La decisione conferma una linea di rigore già emersa dopo la riforma del 2012. Il messaggio è chiaro: la chiarezza sul compenso è un requisito del rapporto tra condominio e amministratore, non un adempimento facoltativo da regolarizzare a fine gestione.
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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.
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