Amministratore di condominio: quando deve restituire il compenso

Il problema in sintesi

Capita che un condominio scopra, a distanza di tempo, di aver pagato somme a un amministratore che non aveva titolo per percepirle. Le cause ricorrenti sono tre: una nomina viziata, un compenso non indicato correttamente, oppure una permanenza in carica priva di una valida approvazione assembleare.

In tutti questi casi si può porre un problema di ripetizione delle somme versate, cioè di restituzione di quanto pagato senza una causa giuridica valida.

Il quadro normativo

Il riferimento centrale è l'art. 1129 del Codice civile, che disciplina nomina, revoca e obblighi dell'amministratore.

La norma stabilisce che, all'atto dell'accettazione della nomina e a ogni rinnovo, l'amministratore deve specificare analiticamente il proprio compenso. In mancanza di questa specificazione, la nomina è nulla. È un punto pacifico: un compenso indicato in modo generico o "a forfait", senza il dettaglio delle voci, non soddisfa il requisito di legge.

Lo stesso articolo prevede che l'incarico abbia durata annuale e si intenda rinnovato per eguale durata in mancanza di diverse determinazioni dell'assemblea (rinnovo tacito). Attenzione: il rinnovo tacito è cosa diversa dalla *prorogatio*, di cui diremo più avanti.

Sul piano restitutorio, quando un pagamento è privo di causa valida trova applicazione l'art. 2033 c.c. sulla ripetizione dell'indebito: chi ha ricevuto una somma non dovuta è tenuto a restituirla. L'azione si prescrive nel termine ordinario decennale previsto dall'art. 2946 c.c.

La giurisprudenza di legittimità e di merito più recente ha confermato questa impostazione, ribadendo che il compenso percepito in assenza di un valido titolo va restituito.

Le tre ipotesi tipiche di restituzione

1. Nomina nulla. Se l'amministratore non ha specificato analiticamente il compenso al momento dell'accettazione o del rinnovo, la nomina è nulla. Le somme percepite sulla base di quella nomina sono prive di causa e ripetibili.

2. Compenso eccedente o non deliberato. Se l'amministratore ha incassato importi superiori a quelli approvati dall'assemblea, o voci di spesa non previste dall'incarico, la differenza è indebita e va restituita.

3. Proroga non approvata. È l'ipotesi più insidiosa. Alla scadenza dell'incarico, se l'assemblea non delibera il rinnovo né nomina un nuovo amministratore, l'uscente resta in carica in regime di *prorogatio imperii*: continua a gestire il condominio per garantire la continuità, ma solo per gli atti di ordinaria amministrazione e nell'attesa della sostituzione.

Prorogatio e rinnovo tacito: la differenza che conta

Il rinnovo tacito è un vero e proprio nuovo incarico: l'assemblea, non deliberando diversamente, conferma l'amministratore per un altro anno e a questo consegue il diritto al compenso.

La prorogatio è un regime provvisorio, che nasce da un vuoto: l'incarico è scaduto e non è stato validamente rinnovato. In questo scenario il diritto al compenso non è affatto scontato. Se la permanenza deriva dall'inerzia dello stesso amministratore, che ad esempio non ha convocato l'assemblea per il rinnovo, il compenso preteso per quel periodo può essere contestato e, se già versato, chiesto in restituzione.

Cosa cambia per il condòmino

Per il singolo condòmino e per il condominio nel suo insieme, la conseguenza pratica è concreta: somme pagate negli anni possono risultare non dovute e recuperabili, entro il termine di prescrizione decennale.

Il punto delicato è probatorio. Occorre ricostruire con precisione i verbali di nomina e rinnovo, il contenuto delle delibere sul compenso e i pagamenti effettivamente eseguiti. Senza questa base documentale, la richiesta di restituzione difficilmente regge.

Cosa fare in concreto

• Recuperate i verbali di nomina e di ogni rinnovo, verificando se il compenso è stato specificato analiticamente.
• Controllate che gli importi effettivamente pagati coincidano con quelli deliberati dall'assemblea.
• Verificate i periodi in cui l'amministratore è rimasto in carica senza una delibera di rinnovo, distinguendo prorogatio e rinnovo tacito.
• Calcolate le somme potenzialmente ripetibili tenendo conto della prescrizione decennale.
• Sottoponete la documentazione contabile e assembleare a una verifica tecnica prima di formalizzare qualsiasi richiesta di restituzione.

Una ricognizione ordinata dei documenti è il presupposto per capire se, e in quale misura, sussista un diritto al rimborso.

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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.