Rendiconto non approvato: l'amministratore ha comunque diritto al compenso

Il fatto

Capita spesso: l'assemblea boccia il rendiconto annuale e qualche condomino ritiene, di conseguenza, di poter trattenere le somme dovute all'amministratore. Il ragionamento è intuitivo ma giuridicamente errato. La giurisprudenza di legittimità e di merito è costante nel tenere separati due piani che nella percezione comune si confondono: l'approvazione del rendiconto e il diritto dell'amministratore a essere retribuito.

Sono due questioni distinte. Il rendiconto attiene alla verifica della gestione contabile; il compenso deriva dal rapporto contrattuale che lega amministratore e condominio. Il primo può essere contestato senza che ciò intacchi automaticamente il secondo.

Inquadramento normativo

Il rapporto tra condominio e amministratore è un contratto di mandato, disciplinato dagli artt. 1703 e seguenti del Codice civile. Con la nomina, l'amministratore assume l'incarico di gestire le parti comuni per conto dei condomini; a fronte dell'attività svolta matura il diritto al compenso, che è elemento tipico del mandato oneroso.

Esiste inoltre un obbligo formale a monte. L'art. 1129, comma 14, c.c. prevede che l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e a ogni rinnovo, specifichi analiticamente l'importo dovuto per la sua attività; in mancanza, la nomina è nulla. Il compenso, dunque, deve essere determinato e conoscibile fin dall'inizio dell'incarico, non ricavato a posteriori dall'esito del rendiconto.

Sul piano probatorio opera l'art. 2697, comma 2, c.c.: chi eccepisce l'inefficacia dei fatti su cui si fonda una pretesa, o eccepisce che il diritto si è modificato o estinto, deve provare i fatti su cui l'eccezione si basa. In pratica, il condomino che vuole sottrarsi al pagamento non può limitarsi a votare contro il rendiconto: deve dimostrare fatti concreti che incidano sul diritto al compenso, come l'inadempimento dell'amministratore o vizi specifici della gestione.

Implicazioni pratiche

Il voto contrario, da solo, non produce effetti liberatori. La bocciatura del rendiconto non equivale a un accertamento di inadempimento e non estingue l'obbligazione retributiva. Se i condomini smettono di pagare senza contestare formalmente e provare specifici inadempimenti, l'amministratore può agire per il recupero delle somme dovute.

Da qui deriva un rischio concreto per chi rifiuta il pagamento in modo generico: la soccombenza in giudizio. Una contestazione infondata o non supportata da prove espone il condomino non solo al pagamento del compenso, ma anche agli interessi e alle spese di lite.

È opportuno ricordare che, prima di procedere in giudizio, la materia condominiale è soggetta a mediazione obbligatoria quale condizione di procedibilità, ai sensi dell'art. 5 del D.Lgs. 28/2010. La fase stragiudiziale è spesso la sede più efficiente per chiarire posizioni contabili e ridurre il contenzioso.

Cosa fare in concreto

Per il condominio e i singoli condomini:

• Distinguete sempre la valutazione del rendiconto dalla verifica del compenso: sono due decisioni separate.
• Se contestate la gestione, mettete a verbale rilievi specifici e documentati, non un generico dissenso.
• Verificate che la delibera di nomina e i rinnovi indichino l'importo del compenso ai sensi dell'art. 1129, comma 14, c.c.
• Prima di sospendere i pagamenti, valutate con un legale la reale sostenibilità della contestazione e il rischio di soccombenza.

Per l'amministratore:

• Specificate il compenso in modo analitico all'atto di nomina e a ogni rinnovo, per evitare la nullità dell'incarico.
• Conservate la documentazione dell'attività svolta: è la base probatoria a fronte di eventuali eccezioni ex art. 2697, comma 2, c.c.
• Attivate la mediazione prima del ricorso al giudice, come richiesto dalla normativa.

Conclusione

La regola è chiara: il diritto al compenso dell'amministratore vive del contratto di mandato e non si spegne con la mancata approvazione del rendiconto. Chi intende contestare deve farlo con argomenti provati, non con il solo voto contrario. Consigliamo, in ogni caso, di affrontare la questione sul piano documentale prima che su quello del contenzioso.

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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners Avvocati - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.