Acquisto di casa in costruzione: le garanzie a tutela dell'acquirente

Il problema: pagare un bene futuro

Chi compra un immobile da costruire versa acconti su un bene che non c'è ancora. Sul piano civilistico si tratta di vendita di cosa futura: l'art. 1472 del codice civile stabilisce che l'acquirente diventa proprietario solo quando la cosa viene ad esistenza. Fino a quel momento il denaro è già uscito, ma la casa no.

Da qui il rischio concreto: se il costruttore fallisce o non porta a termine i lavori, l'acquirente rischia di perdere gli acconti versati senza ottenere l'immobile. Per bilanciare questo squilibrio il legislatore ha introdotto tutele specifiche.

Inquadramento normativo

La disciplina di riferimento è il D.Lgs. 122/2005, che regola la tutela degli acquirenti di immobili da costruire. Si applica quando il venditore è un costruttore (impresa) e l'acquirente è una persona fisica, per immobili per cui non è ancora stato rilasciato il certificato di agibilità.

Due sono i pilastri della protezione.

Il primo è la fideiussione (art. 2 D.Lgs. 122/2005): all'atto della stipula del preliminare, il costruttore deve consegnare una garanzia bancaria o assicurativa che copre tutte le somme incassate prima del trasferimento della proprietà. Se il costruttore entra in crisi, l'acquirente può escutere la fideiussione e recuperare quanto versato.

Il secondo è la polizza assicurativa decennale (art. 4): a consegna dell'immobile, il costruttore deve fornire una copertura che tutela per dieci anni contro rovina, gravi difetti costruttivi e vizi dell'opera.

La normativa impone inoltre un contenuto minimo del contratto preliminare (art. 6): dati catastali, descrizione tecnica dell'opera, capitolato con materiali, termini di esecuzione, prezzo e modalità di pagamento, estremi della fideiussione. La mancanza di questi elementi può essere fatta valere dall'acquirente.

Cosa cambia per chi acquista

Le garanzie non sono facoltative. La fideiussione è talmente centrale che, se manca, il contratto è nullo: una nullità che può essere invocata solo dall'acquirente (nullità relativa, a suo esclusivo vantaggio).

Dal 2019 il preliminare relativo a immobili da costruire deve inoltre essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata. Il ruolo del notaio diventa quindi centrale: verifica la presenza della fideiussione e ne controlla la validità prima della firma.

Attenzione a un punto pratico spesso trascurato: la fideiussione deve coprire l'intero importo versato, compresi eventuali pagamenti fatti prima del preliminare. Una garanzia sottodimensionata lascia scoperta parte del rischio.

Cosa fare in concreto

• Verifica la fideiussione prima di versare qualsiasi somma. Controlla che l'importo garantito corrisponda al totale degli acconti previsti e che l'ente emittente sia una banca o un'assicurazione abilitata.
• Pretendi un preliminare completo. Chiedi che il contratto contenga descrizione tecnica, capitolato dei materiali, planimetrie e termini di consegna. Un preliminare generico è un preliminare debole.
• Coinvolgi il notaio nella fase preliminare, non solo al rogito. La verifica delle garanzie è più efficace prima che dopo il pagamento.
• Conserva ogni prova dei versamenti. In caso di escussione della fideiussione dovrai documentare importi e date.
• Fatti assistere nella lettura del capitolato. È lì che si annidano le contestazioni future su materiali e finiture difformi rispetto al promesso.

Un'ultima avvertenza

Le tutele del D.Lgs. 122/2005 operano solo se ricorrono i presupposti soggettivi (costruttore-impresa, acquirente persona fisica) e oggettivi (immobile privo di agibilità). Fuori da questo perimetro si applicano le regole ordinarie sulla vendita di cosa futura, meno protettive. Prima di firmare, consigliamo di verificare con precisione se l'operazione rientra nella disciplina speciale.

Disclaimer

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.