Debiti dei condomini morosi: l'assemblea non può addossarli a chi è in regola
Una recente pronuncia del Tribunale di Vicenza ha annullato la delibera che ripartiva a maggioranza circa 80mila euro di quote insolute tra i condomini in regola. La ragione è netta: la spesa resta ancorata ai millesimi di ciascuno e non può essere traslata sui virtuosi per coprire chi non paga. Vediamo cosa stabilisce la legge e come difendersi.
Il caso
Un condominio si trovava con circa 80mila euro di quote non versate da alcuni condomini morosi. Per non lasciare scoperta la cassa, l'assemblea aveva deliberato a maggioranza di ridistribuire quell'ammanco tra i condomini in regola, aumentando di fatto la loro quota.
Due società proprietarie di unità immobiliari hanno impugnato la delibera. Il Tribunale di Vicenza l'ha annullata: l'assemblea, pur a maggioranza, non può trasformare il debito altrui in un onere a carico di chi ha già pagato.
*Nota: la numerazione e l'annualità esatta della sentenza vanno verificate presso la cancelleria prima di ogni utilizzo in sede difensiva.*
Inquadramento normativo
Il perno della decisione è l'art. 1123 del Codice civile. La norma stabilisce che le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni si ripartiscono tra i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, cioè ai millesimi. È un criterio legale, oggettivo, che lega la spesa alla titolarità dell'unità immobiliare.
La maggioranza assembleare può decidere *se* e *quanto* spendere, ma non può modificare *il criterio* di riparto a danno del singolo condomino. Addossare ai virtuosi la quota dei morosi significa proprio questo: alterare la proporzione millesimale per una ragione estranea alla logica dell'art. 1123 c.c. Una simile delibera è annullabile.
Posizione interna e posizione esterna
Occorre distinguere due piani che spesso vengono confusi.
Verso l'interno (tra condomini), vale l'art. 1123 c.c.: ciascuno risponde per i propri millesimi. Il debito del moroso resta suo. L'assemblea non lo può "spalmare" sugli altri.
Verso l'esterno (verso i creditori del condominio, ad esempio l'impresa che ha eseguito lavori), opera l'art. 63, comma 2, disp. att. c.c.: il creditore deve preventivamente escutere i condomini morosi e solo dopo può agire contro quelli in regola. È una tutela ulteriore per chi paga, e conferma che la morosità altrui non si trasferisce automaticamente.
Gli strumenti dell'amministratore
Contro il moroso l'amministratore non è privo di mezzi.
In base all'art. 63, comma 1, disp. att. c.c., può ottenere dal giudice un decreto ingiuntivo per la riscossione delle quote. Tale decreto è, per espressa previsione di legge, immediatamente esecutivo: consente di procedere subito al recupero senza attendere l'eventuale opposizione.
L'art. 63, comma 3, disp. att. c.c. prevede poi la sospensione del condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni. Attenzione ai limiti: la sospensione è possibile solo per i servizi suscettibili di godimento separato e solo quando la morosità si protrae oltre sei mesi. Non è dunque una misura automatica né generalizzata.
Fondo-cassa: anticipazione, non accollo
Il Tribunale ha lasciato aperta una strada: l'assemblea può costituire un fondo-cassa per fronteggiare emergenze gravi e urgenti, evitando che la morosità blocchi interventi indifferibili.
Qui sta la differenza decisiva. Il fondo è una anticipazione temporanea: i condomini versano somme che restano crediti recuperabili verso i morosi, una volta aggredito il loro patrimonio. Non è un accollo definitivo, ossia l'assunzione stabile e irreversibile del debito altrui. La prima soluzione è legittima; la seconda, se imposta a maggioranza, no.
Implicazioni pratiche
Per il condomino in regola, la pronuncia è una conferma: pagare le proprie quote non significa farsi garante delle insolvenze altrui. Chi riceve un conteggio gonfiato dalle quote dei morosi ha strumenti per reagire.
Per l'amministratore, il messaggio è di procedere con gli strumenti di recupero previsti dalla legge, non con scorciatoie assembleari destinate all'annullamento.
Cosa fare in concreto
- Leggere con attenzione il verbale dell'assemblea e verificare come è stata ripartita la spesa: se la quota dei morosi è stata traslata sui paganti, la delibera è contestabile.
- Impugnare entro trenta giorni la delibera annullabile, ai sensi dell'art. 1137 c.c.: il termine decorre dall'assemblea per i presenti dissenzienti o astenuti, e dalla comunicazione del verbale per gli assenti. È un termine di decadenza, non prorogabile.
- Sollecitare l'amministratore ad attivare il decreto ingiuntivo ex art. 63, comma 1, disp. att. c.c. contro i morosi.
- Distinguere fondo-cassa e accollo: accettare l'eventuale anticipazione temporanea solo se resta fermo il diritto di rivalsa verso i morosi.
- Raccogliere la documentazione contabile (riparti, rendiconti, solleciti) prima di ogni iniziativa.
Ogni condominio ha una storia a sé.
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