Condòmini morosi: la responsabilità personale dell'amministratore

Il caso

Un creditore del condominio, munito di titolo esecutivo, chiede all'amministratore l'elenco dei condòmini morosi con l'indicazione delle rispettive quote non versate. L'amministratore non risponde. Il creditore si rivolge al giudice per ottenere i dati necessari a procedere.

Il Tribunale di Torre Annunziata (Sezione civile II) accoglie la richiesta e, oltre a ordinare la comunicazione, applica una misura coercitiva a carico dell'amministratore per ogni giorno di ulteriore ritardo. La decisione chiarisce un punto spesso trascurato: il dovere di trasparenza verso chi vanta un credito nei confronti della compagine condominiale.

> Nota: al momento della stesura non risultano confermati con certezza gli estremi identificativi (numero di ruolo e sentenza) della pronuncia. Consigliamo, prima di ogni utilizzo processuale, di verificarne il testo integrale presso la cancelleria.

Inquadramento normativo

Il punto di partenza è l'art. 63 disp. att. c.c., che impone al creditore di escutere prima i condòmini morosi e solo dopo quelli in regola. Per esercitare questo obbligo-onere, il creditore deve sapere chi sono i morosi: da qui la giurisprudenza ricava, in via interpretativa, un correlato dovere dell'amministratore di comunicare tali dati. È bene precisarlo: l'obbligo di comunicazione non è scritto testualmente nella norma, ma è ricostruito dai giudici come conseguenza logica del sistema di ripartizione dell'azione esecutiva.

L'inquadramento si completa con l'art. 1130 c.c., che elenca le attribuzioni dell'amministratore, tra cui la tenuta dei registri e la gestione dei rapporti con i terzi, e con l'art. 1129 c.c., che disciplina obblighi e responsabilità della carica, prevedendo conseguenze per l'inadempimento dei doveri gestori.

Sul fronte processuale entra in gioco l'art. 614-bis c.p.c., che consente al giudice di fissare una somma di denaro dovuta per ogni violazione o ritardo nell'esecuzione di un provvedimento (la cosiddetta *astreinte*). Attenzione alla sua natura: non è un risarcimento del danno, ma una misura di coercizione indiretta, pensata per spingere l'obbligato ad adempiere. Il suo importo può crescere giorno dopo giorno finché l'obbligo resta inadempiuto.

Cosa cambia in concreto

Per l'amministratore il messaggio è netto: negare o ritardare la comunicazione dei dati dei morosi non è una scelta gestionale neutra. Espone a una condanna a pagare somme che maturano nel tempo e che gravano sul patrimonio personale, non su quello del condominio. Trincerarsi dietro presunti obblighi di riservatezza verso i condòmini non regge di fronte a un creditore titolato.

Per il creditore si rafforza uno strumento pratico: davanti al silenzio dell'amministratore esiste una via giudiziale per ottenere i dati, con l'ulteriore leva della sanzione giornaliera che rende conveniente per l'obbligato adempiere subito.

Per il condòmino in regola, infine, la pronuncia conferma una tutela indiretta: il creditore deve prima aggredire chi non ha pagato, e i dati resi disponibili servono proprio a rispettare questa priorità.

Cosa fare in concreto

Se sei amministratore:

1. Tieni aggiornato in tempo reale il registro delle quote versate e non versate, con importi e periodi.
2. Rispondi alle richieste dei creditori titolati fornendo i dati dei morosi in forma scritta e tracciabile, senza attese pretestuose.

Se sei creditore del condominio:

1. Formalizza la richiesta dei dati con raccomandata o PEC, indicando il titolo esecutivo e assegnando un termine.
2. Di fronte al silenzio, valuta il ricorso al giudice chiedendo espressamente l'applicazione dell'astreinte ex art. 614-bis c.p.c.

Se sei condòmino:

1. Conserva le ricevute di pagamento delle quote: sono la prova della tua regolarità e dell'estraneità all'escussione preventiva.

Consigliamo, in ogni caso, di far verificare la correttezza formale della richiesta e del titolo prima di avviare l'azione: un vizio procedurale può vanificare anche una posizione fondata nel merito.

Conclusione

La trasparenza verso i creditori non è una cortesia, ma un dovere della funzione di amministratore. Chi lo ignora rischia di pagare in prima persona, con una sanzione che cresce ogni giorno che passa.

---

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners Avvocati. Non costituisce parere legale.