Condominio automatico: bastano due immobili e parti comuni

Il principio affermato

Il condominio non è un soggetto che si "crea" con un atto: nasce per il solo fatto materiale che un edificio sia diviso tra almeno due proprietari diversi e che esistano parti comuni a servizio delle singole unità. È il meccanismo del cosiddetto condominio minimo, oggi ribadito dalla giurisprudenza in un caso che riguardava la contesa tra due famiglie su sottotetto e lastrico solare.

Non servono delibere, regolamenti o nomine di amministratore per far sorgere la situazione condominiale. Questi atti possono mancare del tutto: il condominio esiste comunque, con tutte le conseguenze in tema di diritti e obblighi sulle parti comuni.

Inquadramento normativo

Il riferimento è l'art. 1117 del Codice civile, che individua le parti comuni dell'edificio: tra queste rientrano le strutture portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, gli androni e, in generale, tutto ciò che serve all'uso e al godimento collettivo. La norma istituisce una presunzione di comunione: salvo titolo contrario, quelle parti si considerano di tutti i proprietari delle unità servite.

Il sottotetto rientra tra le parti comuni quando ha funzione di isolamento e protezione dell'ultimo piano. Diventa invece di proprietà esclusiva solo se un titolo (l'atto di acquisto, un atto di divisione) lo attribuisce a un singolo, oppure se presenta caratteristiche oggettive che lo rendono utilizzabile autonomamente come vano abitabile. Lo stesso vale per il lastrico solare, comune per presunzione ma derogabile dal titolo.

La presunzione, in altre parole, si vince solo con la prova: non basta l'uso di fatto da parte di uno dei due proprietari.

Implicazioni pratiche

Chi possiede una delle due unità di uno stabile non può considerarsi padrone esclusivo di sottotetto, tetto o lastrico solo perché vi accede o li utilizza materialmente. Senza un titolo che attribuisca la proprietà esclusiva, quelle parti restano comuni e ogni decisione sul loro uso o trasformazione coinvolge l'altro proprietario.

Sul piano delle spese, le manutenzioni delle parti comuni si ripartiscono in base ai criteri di legge, di norma secondo i millesimi o, se mancano tabelle, in proporzione al valore delle singole proprietà. Nel condominio minimo, la giurisprudenza ammette che le decisioni vengano assunte all'unanimità, dato che con due soli partecipanti il principio maggioritario non opera in modo utile.

L'assenza di amministratore non è un'anomalia: per legge la nomina è obbligatoria solo oltre gli otto condòmini. Sotto questa soglia, la gestione resta in capo direttamente ai proprietari.

Il punto critico riguarda gli acquisti. Chi compra un immobile in un edificio diviso tra due proprietà eredita la situazione condominiale già esistente, comprese eventuali quote sulle parti comuni e i relativi obblighi di spesa. È un dato che incide sul valore e sull'uso del bene.

Cosa fare in concreto

• Leggete con attenzione l'atto di provenienza: verificate se sottotetto, lastrico o altri spazi siano espressamente attribuiti in proprietà esclusiva o restino comuni.
• Non confondete uso e proprietà: l'utilizzo prolungato di una parte comune non ne fa un bene esclusivo; per consolidare un diritto serve un titolo o, eventualmente, l'usucapione provata in giudizio.
• Mettete per iscritto gli accordi con l'altro proprietario su uso e ripartizione delle spese, anche in forma di scrittura privata: riduce il rischio di contenzioso futuro.
• Prima di interventi sul tetto o sul lastrico, accertatevi del consenso dell'altra parte, trattandosi di parti comuni.
• In caso di contesa già aperta su sottotetto o lastrico, consigliamo di acquisire la documentazione catastale e gli atti di compravendita prima di assumere iniziative, perché la posizione giuridica dipende dai titoli e non dalla situazione di fatto.

La logica del condominio minimo è semplice nel principio ma insidiosa nell'applicazione: l'assenza di atti formali genera spesso l'illusione che ciascuno possa disporre liberamente dello stabile. Non è così. Le regole sulle parti comuni si applicano anche quando i proprietari sono soltanto due.

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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.