Servitù sui beni comuni: serve l'unanimità, non basta la maggioranza

Il caso

Un condominio aveva approvato, con il voto della sola maggioranza, la realizzazione di un allacciamento a servizio di un'attività industriale. L'opera comportava un peso permanente su parti comuni dell'edificio. Un condòmino ha impugnato la decisione e il Tribunale civile di Firenze, Sezione II, gli ha dato ragione: la delibera è nulla, non semplicemente annullabile.

La distinzione non è formale. Da essa dipende chi può contestare la decisione e, soprattutto, entro quando.

Inquadramento normativo

La servitù è un peso imposto su un fondo (o su un bene) a vantaggio di un altro. Quando grava su parti comuni, ne riduce stabilmente il godimento per tutti i partecipanti al condominio. Per questo non rientra tra gli atti di ordinaria gestione che l'assemblea può deliberare a maggioranza ai sensi dell'art. 1135 c.c.

L'art. 1102 c.c. regola l'uso della cosa comune da parte del singolo, ma non consente di costituire pesi nuovi e permanenti senza il consenso di tutti. L'art. 1108 c.c., in tema di comunione, richiede l'unanimità per gli atti che eccedono l'ordinaria amministrazione e incidono sul diritto dei comproprietari. L'art. 1139 c.c. rinvia, per quanto non previsto, alle norme sulla comunione.

La costituzione di una servitù sui beni comuni tocca il diritto di proprietà di ciascun condòmino. Una decisione presa senza l'accordo di tutti esorbita dai poteri dell'assemblea: per questo la sanzione non è l'annullabilità, ma la nullità.

Perché la differenza tra nullità e annullabilità conta

La delibera annullabile va impugnata entro trenta giorni davanti all'autorità giudiziaria (art. 1137 c.c.). Decorso il termine, la decisione si consolida e diventa definitiva.

La delibera nulla, invece, è inefficace fin dall'origine. Non produce effetti, può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse e non è soggetta a termini di decadenza. È il caso delle decisioni che incidono su diritti reali dei singoli senza il consenso richiesto.

Il Tribunale di Firenze ha collocato la delibera sull'allacciamento in questa seconda categoria. Anche il condòmino che avesse votato a favore, o che non avesse impugnato nei trenta giorni, potrebbe oggi contestarne la validità.

Implicazioni pratiche

Per l'amministratore, la pronuncia è un avvertimento netto: portare in assemblea, come ordinaria gestione, atti che modificano stabilmente i beni comuni espone a delibere prive di effetto e a contenzioso.

Per il condòmino, significa che un peso imposto sulle parti comuni senza il suo consenso non lo vincola, a prescindere dal tempo trascorso e dalla maggioranza raggiunta.

Per chi ha interesse all'opera — nel caso, l'attività che necessitava dell'allacciamento — il quadro è più delicato: aver ottenuto il via libera assembleare non garantisce nulla se manca l'unanimità. L'investimento rischia di poggiare su un titolo che può essere demolito in qualsiasi momento.

Cosa fare in concreto

1. Verificate il quorum prima di deliberare. Per costituire servitù o imporre pesi permanenti sulle parti comuni serve il consenso di tutti i condòmini, non la maggioranza.

1. Formalizzate il consenso in forma scritta. La servitù su beni immobili richiede atto scritto: una delibera, da sola, non basta a costituire un diritto reale opponibile.

1. Distinguete gli atti di gestione dagli atti dispositivi. Manutenzione e uso ordinario competono all'assemblea; gli atti che incidono sui diritti reali dei singoli no.

1. Se siete destinatari dell'opera, pretendete un titolo solido. Prima di sostenere costi, accertatevi che esista il consenso unanime e un atto formalmente valido.

1. Se subite un peso non consentito, agite anche oltre i trenta giorni. La nullità non si sana con il decorso del tempo: consigliamo comunque di documentare per tempo l'opposizione.

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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*