Oneri accessori della locazione: quando l'inquilino può contestare le spese

Il fatto e il principio

Un locatore chiede al conduttore il rimborso degli oneri accessori maturati durante la locazione, ma allega solo un proprio prospetto di calcolo. Il conduttore contesta gli importi. La questione, ricorrente nel contenzioso locatizio, si risolve su un piano che precede il merito: chi vuole ottenere il pagamento deve dimostrare il fondamento della propria pretesa.

È la regola generale dell'onere della prova fissata dall'art. 2697 del Codice civile: chi fa valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento. Applicata al rimborso degli oneri accessori, significa che è il locatore a dover produrre i documenti contabili, non il conduttore a doverne dimostrare l'inesistenza. In mancanza di giustificativi verificabili, la domanda di rimborso non può essere accolta.

Due piani da non confondere

Occorre distinguere due rapporti che spesso vengono sovrapposti.

Da un lato c'è il rapporto proprietario–condominio: qui si parla di *spese condominiali* in senso proprio, deliberate dall'assemblea e documentate dal rendiconto annuale che l'amministratore predispone secondo l'art. 1130-bis del Codice civile (registro di contabilità, riepilogo finanziario, nota sintetica).

Dall'altro c'è il rapporto locatore–conduttore: qui non si parla di quote condominiali, ma di *oneri accessori della locazione*, cioè le somme che, per legge o contratto, gravano sull'inquilino. Sono i due piani a essere distinti: il conduttore non è parte del condominio, non riceve i verbali assembleari e paga il locatore, non l'amministratore.

Cosa dice l'art. 9 della legge sull'equo canone

L'art. 9 della legge 27 luglio 1978, n. 392 individua gli oneri a carico del conduttore: spese per il servizio di pulizia, per il funzionamento e l'ordinaria manutenzione dell'ascensore, per la fornitura di acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento, per lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, per la fornitura di altri servizi comuni.

Lo stesso articolo attribuisce al conduttore un diritto preciso: prima di pagare, può ottenere l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione, nonché prendere visione dei documenti giustificativi presso l'amministrazione. È lo strumento che consente all'inquilino di controllare la richiesta e, se del caso, di contestarla.

Da qui la conseguenza pratica: se il locatore chiede il rimborso senza mettere a disposizione i documenti che attestano spese effettivamente sostenute e correttamente ripartite, la pretesa resta priva di prova.

Il termine di prescrizione biennale

Un aspetto spesso trascurato nel contenzioso. L'art. 9, comma 3, della legge 392/1978 stabilisce che il pagamento degli oneri accessori è dovuto entro due mesi dalla richiesta e che il diritto del locatore al rimborso si prescrive in due anni.

È un termine rilevante in due direzioni. Per il conduttore, rappresenta una possibile eccezione da opporre quando la richiesta arriva a distanza di tempo. Per il locatore, impone tempestività: attendere può significare vedersi rigettare la domanda per intervenuta prescrizione, a prescindere dalla fondatezza degli importi.

Implicazioni pratiche

Per il conduttore la pretesa di rimborso non è un obbligo automatico: è possibile chiedere il dettaglio delle spese, esercitare il diritto di visione e, se i giustificativi non vengono forniti o le somme sono già prescritte, resistere alla richiesta.

Per il locatore l'invio di un conteggio non basta. Serve conservare e produrre i documenti a monte — rendiconti, fatture, criteri di riparto — e agire entro il biennio.

Cosa fare in concreto

• Conduttore: prima di pagare, richiedere per iscritto il dettaglio analitico delle spese e i criteri di ripartizione.
• Conduttore: esercitare il diritto di visione dei giustificativi ex art. 9 L. 392/1978 e verificare la data delle spese rispetto al termine biennale.
• Locatore: raccogliere e conservare rendiconti approvati, fatture e prospetti di riparto prima di formulare la richiesta.
• Locatore: avanzare la richiesta di rimborso entro due anni, per evitare la prescrizione.
• Entrambi: far risultare per iscritto ogni richiesta e ogni contestazione, così da precostituire la prova documentale.

È opportuno gestire gli oneri accessori con ordine documentale fin dall'inizio del rapporto, così da ridurre il rischio di contenzioso in fase di rilascio.

---

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners Avvocati - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.