Locazione senza APE: il contratto è valido?

Il punto della questione

L'Attestato di Prestazione Energetica (APE) è il documento che certifica l'efficienza energetica di un immobile. La normativa ne impone la dotazione e l'allegazione nei contratti di locazione, ma la sua assenza non incide sulla validità del contratto.

La distinzione è netta: da un lato c'è l'efficacia del negozio tra locatore e conduttore, dall'altro c'è il profilo sanzionatorio a carico di chi non rispetta l'obbligo documentale. Un contratto di locazione privo di APE produce comunque i suoi effetti; resta però l'esposizione a una sanzione amministrativa.

Inquadramento normativo

L'obbligo trova fondamento nell'art. 6 del d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192 (e successive modifiche). La norma impone che, nei contratti di locazione, l'immobile sia dotato di APE e che l'attestato sia allegato al contratto, con apposita clausola con cui il conduttore dà atto di averne ricevuto le informazioni e la documentazione.

L'obbligo di allegazione e di inserimento della clausola informativa riguarda le singole unità immobiliari locate, non soltanto gli interi edifici. Vale quindi, di regola, anche per il singolo appartamento concesso in affitto.

Il regime sanzionatorio è disciplinato dall'art. 15 del medesimo d.lgs. 192/2005, nella formulazione risultante dalle modifiche introdotte negli anni (tra cui la L. 90/2013 e il d.lgs. 48/2020). La norma prevede, per la mancata dotazione o allegazione dell'APE nei contratti di locazione, una sanzione amministrativa pecuniaria contenuta nei limiti edittali fissati dall'art. 15. L'importo va sempre verificato nella versione vigente al momento del fatto, poiché la disciplina è stata oggetto di interventi successivi.

È importante chiarire un aspetto spesso travisato: l'apparato sanzionatorio grava in via principale sul venditore o sul locatore, in quanto soggetto tenuto a fornire l'attestato. Non vi è, in via ordinaria, una sanzione automatica a carico del conduttore per la sola assenza del documento.

Quanto alla validità temporale, l'APE ha durata di dieci anni, ma a condizione che siano rispettate le prescrizioni in materia di controllo e manutenzione degli impianti termici, secondo quanto previsto dall'art. 6, comma 5. In difetto, l'attestato decade prima della scadenza naturale.

Implicazioni pratiche

Per il locatore, la lezione è chiara: l'assenza dell'APE non gli fa perdere il contratto, ma lo espone a un esborso evitabile. Il documento va predisposto prima della stipula e allegato al testo contrattuale, con la clausola informativa sottoscritta dal conduttore.

Per il conduttore, l'efficacia del contratto è tutelata anche in assenza dell'attestato. Resta opportuno, però, pretendere la consegna dell'APE: il documento fornisce informazioni utili sui costi energetici e sulle condizioni dell'immobile.

Sul piano della validità, l'orientamento è nel senso della non invalidità del contratto privo di APE: il mancato adempimento documentale non determina nullità né annullabilità del negozio, ma resta sul terreno della sanzione amministrativa. Si tratta di un principio coerente con la distinzione tra requisiti di forma-validità e obblighi accessori di carattere informativo.

È opportuno trattare l'APE non come una mera formalità, ma come un adempimento che, se trascurato, genera un costo certo e prevedibile.

Cosa fare in concreto

• Procurarsi l'APE prima della stipula: il locatore deve far redigere l'attestato da un tecnico abilitato prima di firmare il contratto.
• Allegare il documento e inserire la clausola informativa: l'APE va materialmente allegata al contratto, con la dichiarazione del conduttore di averne ricevuto copia e informazioni.
• Conservare prova della consegna: tenere copia firmata della clausola e ricevuta della consegna dell'attestato.
• Verificare la validità dell'attestato: controllare che l'APE sia entro i dieci anni e che la manutenzione degli impianti sia in regola, presupposto della durata decennale.
• Regolarizzare i contratti già in corso: se un contratto è stato stipulato senza APE, predisporre l'attestato e valutare la documentazione integrativa per ridurre l'esposizione sanzionatoria.

Nei casi dubbi, è preferibile una verifica preventiva caso per caso, anche in relazione alla versione della norma applicabile al singolo contratto.

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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*