Avviso di convocazione senza doppia adunanza: la delibera è valida?

Il caso

La questione è ricorrente nella pratica condominiale: l'avviso di convocazione fissa la data della prima adunanza ma omette di indicare quella della seconda, da tenersi quando la prima vada deserta per difetto di quorum.

Su un tema analogo si è espresso un giudice di merito, con una pronuncia di cui si dà conto in chiave interpretativa. Il principio affermato distingue tra due piani distinti: la validità formale della delibera e il regime di maggioranze applicabile. Trattandosi di decisione di merito, il testo integrale va verificato e il suo valore resta circoscritto: non costituisce orientamento consolidato né vincola altri tribunali.

Inquadramento normativo

I riferimenti sono due.

L'art. 66 disp. att. c.c., nel testo vigente dopo la riforma introdotta dalla L. 220/2012, disciplina contenuto e modalità dell'avviso di convocazione. L'avviso deve contenere l'indicazione specifica dell'ordine del giorno ed essere comunicato ad almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione. La norma precisa inoltre che l'assemblea in seconda convocazione non può tenersi nello stesso giorno stabilito per la prima. In mancanza di regolare convocazione di tutti i condomini la delibera è annullabile.

L'art. 1136 c.c. fissa i quorum. In prima convocazione serve la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi). In seconda convocazione la delibera è valida con un numero inferiore di voti (un terzo dei partecipanti e un terzo del valore). È proprio questo alleggerimento dei quorum l'elemento sul quale si concentra la lettura in commento.

La decisione e i suoi limiti

Secondo l'interpretazione qui esaminata, l'omessa indicazione della seconda convocazione nell'avviso non determina di per sé l'annullabilità della delibera. Produrrebbe però un effetto preciso: priva l'assemblea della possibilità di avvalersi delle maggioranze ridotte della seconda convocazione. Resterebbe valida, dunque, soltanto la delibera assunta con i quorum più elevati della prima.

La ratio è lineare: il condomino assente non è stato informato che la riunione avrebbe potuto svolgersi, in una data diversa, con maggioranze più basse. Negargli questa informazione incide sul suo diritto di partecipazione consapevole.

Va segnalato, per correttezza, che la materia non è pacifica. Un consolidato orientamento della Cassazione in tema di regolarità della convocazione è particolarmente rigoroso nel sanzionare con l'annullabilità i difetti dell'avviso che pregiudicano il diritto di intervento del condomino. Non è dunque escluso che altri giudici valutino diversamente la fattispecie. La lettura "conservativa" della delibera, che ne salva la validità entro i limiti della prima convocazione, è plausibile ma va assunta con prudenza.

Implicazioni pratiche

Per l'amministratore, il messaggio è di segno difensivo: un avviso incompleto espone comunque a contenzioso e, nella migliore delle ipotesi, costringe l'assemblea a raggiungere le maggioranze più alte della prima convocazione. Confidare sulla "sanabilità" è un azzardo.

Per il condomino assente o dissenziente, la mancata indicazione della seconda adunanza può costituire un motivo di impugnazione, soprattutto se la delibera è stata approvata con i quorum ridotti.

Attenzione ai termini. L'art. 1137 c.c. prevede che la delibera annullabile vada impugnata, a pena di decadenza, entro trenta giorni: decorrenti dalla data della deliberazione per i dissenzienti e gli astenuti, dalla comunicazione del verbale per gli assenti. Superato il termine, la contestazione non è più proponibile.

Cosa fare in concreto

• Indicate sempre la seconda convocazione nell'avviso, con data e ora distinte da quelle della prima, evitando di fissarle nello stesso giorno.
• Rispettate il termine di comunicazione di almeno cinque giorni prima della prima adunanza e conservate prova dell'invio a ciascun condomino.
• Se siete condomini e avete ricevuto un avviso incompleto, verificate con quali maggioranze è stata approvata la delibera prima di decidere se impugnare.
• Agite entro trenta giorni dalla deliberazione o dalla comunicazione del verbale: il termine è perentorio.
• In caso di dubbio sulla regolarità della convocazione o sui quorum, consigliamo di richiedere una verifica del verbale prima della scadenza del termine di impugnazione.

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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.