Convocazione dell'assemblea via PEC di un terzo: quando è valida
Il Tribunale di Perugia, con la sentenza n. 425 del 6 marzo 2026, ha ritenuto valida la convocazione dell'assemblea condominiale trasmessa via PEC da un soggetto estraneo alla compagine condominiale. Ciò che conta non è il mittente, ma il fatto che il destinatario riceva l'avviso completo delle informazioni richieste. Vince ancora una volta il principio del raggiungimento dello scopo.
Il fatto
Un condòmino aveva impugnato la delibera assembleare sostenendo l'invalidità della convocazione. L'avviso non era pervenuto direttamente dall'amministratore, bensì da una casella PEC intestata a un soggetto estraneo al condominio. Secondo l'impugnante, questa irregolarità formale avrebbe reso nulla la convocazione e, di conseguenza, annullabile la delibera adottata.
Il Tribunale di Perugia ha respinto la tesi. L'avviso, pur inviato da un terzo, era giunto al destinatario e conteneva tutte le informazioni necessarie: ordine del giorno, luogo, data e ora della riunione. La formalità, in altre parole, aveva comunque raggiunto il suo scopo.
Inquadramento normativo
La disciplina della convocazione è contenuta nell'art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile. La norma richiede che l'avviso di convocazione sia comunicato ai condòmini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, con l'indicazione specifica dell'ordine del giorno. La comunicazione può avvenire a mezzo posta raccomandata, posta elettronica certificata (PEC), fax o consegna a mano.
L'art. 1137 del Codice civile disciplina invece l'impugnazione delle delibere: quelle contrarie alla legge o al regolamento sono annullabili su ricorso del condòmino assente, dissenziente o astenuto, entro trenta giorni.
Il punto giuridico è che l'art. 66 disp. att. non impone un mittente specifico. La norma tutela un interesse preciso: che il condòmino sia effettivamente e tempestivamente informato del contenuto della riunione. Da qui l'applicazione del cosiddetto principio del raggiungimento dello scopo, mutuato dalla disciplina generale delle notificazioni (art. 156 c.p.c.): un atto viziato nella forma non è nullo se ha comunque conseguito la finalità cui era destinato.
Cosa cambia in concreto
Per i condòmini la lettura è duplice.
Da un lato, la sentenza riduce lo spazio delle impugnazioni puramente formali. Contestare la convocazione solo perché la PEC proviene da un mittente "anomalo", senza dimostrare un pregiudizio concreto al proprio diritto di informazione, difficilmente porta all'annullamento della delibera.
Dall'altro, resta fermo che l'avviso deve contenere tutti gli elementi essenziali e deve pervenire nei termini di legge. Se manca l'ordine del giorno, se il preavviso è inferiore ai cinque giorni o se il condòmino non ha mai ricevuto la comunicazione, il vizio è sostanziale e la delibera resta impugnabile.
Per l'amministratore la pronuncia non è un lasciapassare. La provenienza della PEC da un terzo, anche se in questo caso non ha invalidato la convocazione, resta una prassi da evitare. La regolarità formale della gestione è parte del suo mandato e una convocazione trasmessa da caselle non riconducibili al condominio o all'amministratore stesso genera contenzioso, incertezza e possibili profili di responsabilità.
È utile ricordare che il criterio del raggiungimento dello scopo opera a posteriori, in sede giudiziale, e su valutazione del giudice caso per caso. Non è una regola automatica su cui costruire una prassi gestionale.
Cosa fare in concreto
- Amministratori: usate una PEC riconducibile al condominio o allo studio. Evitate caselle di terzi non identificabili: la validità potrà anche essere confermata in giudizio, ma il rischio di impugnazione va prevenuto, non gestito ex post.
- Verificate sempre il contenuto minimo dell'avviso. Ordine del giorno dettagliato, data, ora e luogo, rispetto del preavviso di cinque giorni: sono questi gli elementi che rendono la convocazione realmente inattaccabile.
- Condòmini: prima di impugnare, valutate il vizio sostanziale. Un'irregolarità che non ha compromesso la vostra effettiva informazione difficilmente regge in giudizio. Concentratevi sui vizi che hanno leso un diritto concreto.
- Conservate le ricevute di consegna e accettazione della PEC. Sono la prova documentale del ricevimento e della tempestività, decisiva sia in difesa sia in impugnazione.
- In caso di dubbio sui termini, fate decorrere l'impugnazione dal ricevimento. I trenta giorni dell'art. 1137 c.c. sono perentori: un ritardo rende la delibera definitiva a prescindere dai vizi.
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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*
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