Convocazione dell'assemblea via PEC da un mittente estraneo: quando resta valida

Il caso e il principio in gioco

Capita che l'avviso di convocazione dell'assemblea di condominio arrivi via PEC da un indirizzo diverso da quello dell'amministratore: ad esempio da un collaboratore, da uno studio esterno o da un soggetto formalmente estraneo alla gestione. La domanda è se questo vizio nella provenienza renda invalida la convocazione e, di riflesso, la delibera adottata.

La risposta della giurisprudenza di merito tende a essere articolata: un difetto che riguarda solo la modalità o la provenienza dell'avviso non travolge automaticamente la convocazione, purché il condòmino abbia effettivamente ricevuto l'informazione nel suo contenuto essenziale (data, ora, luogo e ordine del giorno). Opera qui il principio del raggiungimento dello scopo: se l'atto ha conseguito la finalità cui era destinato — mettere il destinatario in condizione di partecipare — la formalità irregolare non produce nullità.

È opportuno precisare che si tratta di un orientamento di merito, non di un principio consacrato in modo vincolante dalla Corte di Cassazione. Le pronunce dei Tribunali non hanno efficacia di precedente obbligatorio e vanno coordinate con la giurisprudenza di legittimità in tema di comunicazioni condominiali. Chi si affida a questo principio lo fa quindi su un terreno che offre argomenti, non certezze.

Inquadramento normativo

L'art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile disciplina la convocazione dell'assemblea. La comunicazione dell'avviso deve pervenire ai condòmini "almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione" e può avvenire, secondo il testo della norma, "a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mani".

La PEC è dunque una delle modalità espressamente ammesse. Il punto controverso non è il mezzo, ma la sua provenienza da un soggetto estraneo. Su questo si innesta il principio del raggiungimento dello scopo, di elaborazione giurisprudenziale, applicato per sanare i vizi meramente formali.

Resta fermo l'art. 1137 c.c., che consente al condòmino assente, dissenziente o astenuto di impugnare la delibera davanti all'autorità giudiziaria entro trenta giorni. Il termine decorre dalla deliberazione per i presenti e dalla comunicazione del verbale per gli assenti.

Cosa cambia per amministratori e condòmini

La distinzione decisiva è tra vizio formale sanabile e requisito sostanziale. Un errore sulla provenienza dell'avviso, se l'informazione arriva completa, appartiene alla prima categoria. Diverso è il caso in cui manchi un elemento essenziale: omessa convocazione di un condòmino, mancato rispetto del termine di cinque giorni, ordine del giorno assente o generico. In queste ipotesi la delibera è annullabile e l'impugnazione ha basi solide.

Va però sottolineato che il raggiungimento dello scopo opera a posteriori, come rimedio in sede di contenzioso. Non è una regola che legittima prassi disordinate: l'amministratore che invia le convocazioni da indirizzi impropri si espone comunque a contestazioni e a un contenzioso evitabile. Il principio corregge l'errore isolato, non giustifica un metodo di gestione approssimativo.

Per il condòmino che riceve un avviso irregolare, l'errore sulla provenienza da solo difficilmente reggerà in giudizio se il contenuto era completo. Conviene concentrare l'eventuale contestazione sui vizi sostanziali.

Cosa fare in concreto

• Amministratori: inviate le convocazioni sempre dall'indirizzo PEC riconducibile alla gestione del condominio, evitando mittenti estranei. La regolarità formale previene il contenzioso.
• Verificate il contenuto: controllate che ogni avviso riporti data, ora, luogo e ordine del giorno completo, e che pervenga almeno cinque giorni prima della prima convocazione.
• Conservate le ricevute: archiviate le ricevute di accettazione e consegna della PEC, che documentano l'effettiva ricezione da parte del destinatario.
• Condòmini: se ricevete un avviso da un mittente insolito ma completo, valutate con attenzione prima di impugnare, perché il solo vizio di provenienza raramente basta.
• Rispettate i termini: per contestare una delibera, agite entro i trenta giorni dell'art. 1137 c.c.; oltre quel termine la delibera si consolida.

In ogni caso, la valutazione sulla validità di una singola convocazione dipende dalle circostanze concrete e va esaminata caso per caso.

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners Avvocati. Non costituisce parere legale.