L'avviso al portiere non basta a convocare l'erede condomino

Il caso

Un condominio notificava l'avviso di convocazione dell'assemblea consegnandolo al portiere dello stabile. Tra i destinatari figurava un erede di un condomino, residente in un'altra città e non presente nell'immobile. La delibera veniva poi impugnata dall'erede, che lamentava di non aver mai ricevuto l'avviso.

Il Tribunale di Firenze ha dato ragione all'erede: la consegna al portiere non equivale a convocazione valida nei confronti di chi non abita nello stabile e non ha indicato quel recapito come proprio.

Inquadramento normativo

La disciplina della convocazione assembleare è contenuta nell'art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile. La norma impone che l'avviso di convocazione sia comunicato a tutti i condomini almeno cinque giorni prima della prima adunanza, a mezzo posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mani. L'omessa, tardiva o incompleta convocazione rende la delibera annullabile.

Qui entra in gioco l'art. 1335 cod. civ., che regola la cosiddetta presunzione di conoscenza: una comunicazione si considera conosciuta nel momento in cui giunge all'indirizzo del destinatario. Ma la presunzione opera solo se l'avviso raggiunge un recapito riferibile al destinatario. Il portiere dello stabile può ricevere validamente la corrispondenza per i condomini che vi risiedono; non lo è, invece, per chi abita altrove e non ha eletto quel luogo come proprio domicilio.

Sul piano dell'impugnazione, l'art. 1137 cod. civ. fissa in trenta giorni il termine per contestare la delibera. Per chi non è stato regolarmente convocato, il termine non decorre dalla data dell'assemblea, ma dal momento della conoscenza effettiva del verbale.

Perché la decisione conta

La sentenza fiorentina ribadisce un principio spesso trascurato nella prassi condominiale: la convocazione deve raggiungere il singolo avente diritto, non genericamente lo stabile.

La posizione dell'erede è delicata. Alla morte del condomino, gli eredi subentrano nella titolarità dell'unità immobiliare e acquisiscono il diritto a partecipare all'assemblea. Ma se risiedono altrove e il condominio non dispone del loro recapito aggiornato, l'avviso lasciato al portiere non produce alcun effetto.

Due conseguenze pratiche meritano attenzione.

La prima riguarda l'onere della prova. Spetta al condominio dimostrare che l'avviso è stato regolarmente ricevuto da ciascun convocato. Non basta allegare la consegna al portiere: occorre la prova che quel recapito fosse valido per il destinatario.

La seconda riguarda i termini. Se la convocazione è viziata, l'erede può impugnare la delibera entro trenta giorni dalla conoscenza effettiva del verbale. Il condominio non può quindi considerare "definitive" le delibere assunte in assenza di una convocazione regolare.

Implicazioni per amministratori e condomini

Per l'amministratore il messaggio è chiaro: la gestione dell'anagrafe condominiale è centrale. L'art. 1130 cod. civ. impone già di tenere il registro di anagrafe condominiale, con i dati anagrafici e i recapiti dei titolari di diritti reali. In caso di successione, è onere dell'amministratore acquisire i dati degli eredi.

Per i condomini e gli eredi, la pronuncia conferma che il mancato ricevimento dell'avviso costituisce un vizio concreto da far valere, purché tempestivamente rispetto alla conoscenza del verbale.

Cosa fare in concreto

• Aggiornate il registro di anagrafe condominiale: in caso di decesso di un condomino, richiedete tempestivamente agli eredi i dati anagrafici e un recapito valido per le comunicazioni.
• Convocate con mezzi tracciabili: utilizzate raccomandata, PEC o consegna a mani con ricevuta, conservando la prova della ricezione per ciascun avente diritto.
• Non affidatevi al portiere per i condomini non residenti nello stabile: la consegna produce effetti solo verso chi vi abita o vi ha eletto domicilio.
• Verificate i termini di impugnazione: se siete erede non convocato, documentate la data in cui avete avuto conoscenza del verbale, perché da lì decorrono i trenta giorni.
• Conservate la documentazione delle convocazioni per almeno il periodo utile a fronteggiare eventuali contestazioni delle delibere.

Consigliamo, in presenza di successioni o di condomini residenti altrove, di verificare preventivamente la regolarità delle modalità di convocazione, per ridurre il rischio di annullamento delle delibere.

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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.