Riserva di proprietà del costruttore su lastrico solare e facciata: quando è valida

Il caso: comunione automatica o riserva del costruttore?

Quando un costruttore realizza un edificio e inizia a vendere le singole unità, si pone un problema pratico ricorrente: alcuni beni – come il lastrico solare (la copertura piana dell'edificio), la facciata o il vano scala – sono per natura destinati all'uso comune. Il costruttore può decidere di tenerli per sé, magari per sfruttarli in futuro?

Il Consiglio Nazionale del Notariato ha ribadito un principio netto: la riserva di proprietà su questi beni è possibile, ma solo a condizioni precise. Non basta un richiamo nel regolamento condominiale.

Inquadramento normativo

Il riferimento è l'art. 1117 del codice civile, che elenca le parti dell'edificio presunte comuni: tra queste rientrano espressamente i tetti e i lastrici solari, i muri maestri, le facciate e le strutture portanti.

La norma opera come presunzione di comunione: al momento in cui il costruttore vende il primo appartamento, la comunione sui beni comuni nasce automaticamente. In quell'istante si forma un condominio – anche solo tra il costruttore, che resta proprietario delle unità invendute, e il primo acquirente.

Per superare questa presunzione occorre un titolo contrario. In pratica, il costruttore che voglia trattenere la proprietà esclusiva del lastrico solare o della facciata deve inserire la clausola di riserva nel primo atto di vendita (il cosiddetto rogito d'apertura). È quel documento a fissare, per tutti gli acquirenti successivi, cosa è comune e cosa no.

Perché il regolamento condominiale non basta

Qui sta il punto più delicato del chiarimento notarile. Molti costruttori inseriscono la riserva nel regolamento di condominio predisposto unilateralmente e allegato agli atti di vendita.

Un regolamento di questo tipo può disciplinare l'uso dei beni e ripartire le spese, ma non può da solo derogare alla presunzione dell'art. 1117 c.c. né sottrarre alla comunione un bene che, con la prima vendita, è già entrato nel patrimonio comune. La modifica della titolarità richiede un atto negoziale idoneo: la clausola nel rogito, sottoscritta dall'acquirente.

Se la riserva compare solo nel regolamento e manca nel primo atto traslativo, la comunione si considera già formata e la riserva è inefficace verso i condòmini.

Implicazioni pratiche

Per chi acquista un immobile in un edificio di nuova costruzione, il messaggio è chiaro: il primo rogito dell'intero fabbricato conta anche per lui, benché non lo abbia mai firmato. Occorre verificare cosa è stato riservato e con quale atto.

Per il costruttore, la lezione è di rigore documentale: se intende conservare la proprietà di lastrico, facciata o altri spazi, deve dirlo nel primo atto di vendita, in modo espresso e opponibile. Un rinvio generico al regolamento espone al rischio di vedere annullata la riserva.

Per i condòmini già insediati, la vicenda può riaprire questioni sulla proprietà di beni che si credevano esclusivi del venditore – ad esempio ai fini dell'installazione di impianti, antenne o interventi sulla copertura.

Cosa fare in concreto

• Recuperate il primo atto di vendita dell'edificio (il rogito d'apertura) e verificate se contiene clausole di riserva su lastrico, facciata o altri beni comuni.
• Non fermatevi al regolamento condominiale: da solo non fonda alcuna riserva di proprietà valida verso i condòmini.
• Controllate il proprio rogito e i suoi allegati prima dell'acquisto, chiedendo al notaio conferma esplicita su cosa sia comune e cosa riservato.
• Se siete costruttori, formalizzate ogni riserva nell'atto traslativo iniziale, con descrizione precisa dei beni esclusi dalla comunione.
• In caso di contestazione, ricostruite la catena degli atti fin dalla prima vendita: è lì che si decide la sorte del bene.

La regola di fondo è semplice da enunciare e insidiosa da applicare: la comunione nasce con la prima vendita, e ciò che non viene escluso in quel momento, con un titolo idoneo, resta di tutti.

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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*