Danni durante i lavori condominiali: risponde l'impresa appaltatrice

Il caso

Durante lavori di manutenzione della copertura di un edificio condominiale si verificano infiltrazioni e danni alle unità immobiliari sottostanti. Il proprietario danneggiato agisce contro il condominio. La questione: chi deve risarcire? Il condominio committente o l'impresa che ha materialmente eseguito i lavori?

Una recente pronuncia di merito del Tribunale di Milano ha ricondotto la responsabilità in capo all'impresa appaltatrice, escludendo condominio e amministratore. Il principio non è nuovo, ma la sua conferma è utile a chiarire i confini delle rispettive responsabilità.

Inquadramento normativo

Il punto di partenza è l'art. 2051 c.c., che addossa al custode il risarcimento dei danni cagionati dalla cosa che ha in custodia. In condominio, la copertura è bene comune e la sua custodia spetta di regola al condominio, quale gestore delle parti comuni.

Questo equilibrio cambia con l'apertura del cantiere. Con la stipula del contratto di appalto (art. 1655 c.c.), l'impresa assume l'organizzazione dei mezzi necessari e la gestione a proprio rischio dell'opera. Ne consegue che, per la durata e nell'area dei lavori, la custodia si trasferisce all'appaltatore: è lui a esercitare il potere di fatto sulla cosa e a rispondere dei danni ex art. 2051 c.c.

È opportuno precisare che l'art. 2053 c.c. — spesso evocato in questa materia — qui *non* rileva. Quella norma disciplina il danno da rovina dell'edificio (crollo totale o parziale per difetto di manutenzione o vizio di costruzione), fattispecie diversa dal danno provocato dall'*attività di esecuzione* dei lavori. Confondere i due piani porta a conclusioni sbagliate.

Sul principio di autonomia dell'appaltatore la giurisprudenza di legittimità è costante: l'appaltatore, quale imprenditore che opera con propria organizzazione e assunzione del rischio, è di norma l'unico responsabile dei danni derivanti dall'esecuzione dell'opera (Cass. civ., sez. III, in tema di responsabilità dell'appaltatore ex artt. 2051 e 2043 c.c.).

Quando risponde il committente

L'esonero del condominio non è automatico né assoluto. La responsabilità del committente può residuare in ipotesi tipiche:

• culpa in eligendo: scelta di un'impresa manifestamente inidonea o priva dei requisiti tecnici;
• ingerenza nell'esecuzione: quando il committente impartisce direttive vincolanti tali da ridurre l'appaltatore a mero esecutore, privandolo dell'autonomia che giustifica il trasferimento della custodia;
• nomination del committente: quando l'opera dannosa è stata direttamente voluta o imposta dal committente.

Fuori da questi casi, l'appaltatore risponde in via esclusiva. È un punto delicato: un amministratore che pretenda di dirigere il cantiere rischia, paradossalmente, di far "rientrare" la responsabilità in capo al condominio.

Implicazioni pratiche

Per il condominio e per l'amministratore la lettura è duplice.

Da un lato, una tutela: il committente diligente, che affida i lavori a impresa qualificata e non interferisce nella loro esecuzione, non risponde dei danni provocati dall'appaltatore.

Dall'altro, un onere di prudenza. La selezione dell'impresa, la verifica dei requisiti e la corretta impostazione del contratto non sono formalità: sono i presupposti che consentono di dimostrare l'assenza di colpa nella scelta e nella vigilanza.

Per l'appaltatore, di converso, la conferma di un'esposizione diretta rende essenziale una copertura assicurativa adeguata sui rischi del cantiere.

Cosa fare in concreto

1. Verificate i requisiti dell'impresa prima dell'affidamento: iscrizioni, esperienza specifica, regolarità contributiva. Documentate la verifica.
2. Pretendete la polizza assicurativa dell'appaltatore per danni a terzi e alle cose, con massimali coerenti con l'entità dell'opera, prima dell'inizio dei lavori.
3. Non interferite nell'esecuzione: evitate direttive tecniche vincolanti che possano configurare ingerenza. Limitatevi al controllo di conformità dell'opera.
4. Formalizzate tutto per iscritto: contratto d'appalto chiaro su oggetto, tempi e responsabilità; verbali di consegna e di cantiere.
5. In caso di danno, agite subito: raccogliete documentazione fotografica, comunicate per iscritto all'impresa e valutate una consulenza prima di riconoscere qualsiasi responsabilità.

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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*