Danni durante lavori sul tetto condominiale: chi risarcisce?

Il caso

Un'impresa appaltatrice esegue lavori sul tetto, parte comune dell'edificio. Durante il cantiere si verificano danni negli appartamenti sottostanti. I condòmini danneggiati agiscono per il risarcimento. La domanda ricorrente è: la responsabilità grava sul condominio, in quanto proprietario del bene comune, oppure sull'impresa che materialmente esegue e controlla i lavori?

Secondo un recente orientamento del Tribunale di Milano, quando i lavori interessano parti comuni, la custodia del bene si trasferisce all'impresa appaltatrice per la durata e nell'ambito dell'intervento. Ne consegue che è l'impresa a rispondere dei danni, con esclusione del condominio e dell'amministratore. Va precisato che si tratta di una pronuncia di merito: il principio va sempre verificato in concreto e non costituisce un automatismo.

Inquadramento normativo

Due sono le norme di riferimento.

L'art. 2051 c.c. disciplina la responsabilità per danni cagionati dalle cose che si hanno in custodia. Chi ha il governo effettivo della cosa — cioè il potere di controllo e di intervento — ne risponde, salvo prova del caso fortuito. Il punto centrale, in materia di appalto, è proprio individuare chi eserciti quella custodia durante i lavori: se l'impresa ha la disponibilità autonoma del cantiere e organizza l'esecuzione secondo la propria tecnica, è essa a detenere la custodia dell'area di intervento.

L'art. 2049 c.c. pone la responsabilità di padroni e committenti per i danni arrecati dai loro domestici e commessi nell'esercizio delle incombenze a cui sono adibiti. Nel contesto dell'appalto, questa norma consente di imputare all'impresa i danni provocati dai propri dipendenti e collaboratori nell'esecuzione dei lavori.

Diverso — e da non confondere — è l'ambito dei difetti e della rovina dell'opera appaltata, che trova disciplina nell'art. 1669 c.c. (rovina e gravi difetti di immobili) e negli artt. 1667-1668 c.c. (garanzia per le difformità e i vizi dell'opera). Si tratta di responsabilità dell'appaltatore verso il committente per la qualità dell'opera realizzata, distinta dalla responsabilità da custodia per i danni prodotti nel corso del cantiere a terzi.

Cosa cambia in concreto

Per il condominio e per i singoli condòmini, questo orientamento significa che, in presenza di un cantiere gestito autonomamente dall'impresa, il soggetto tenuto al risarcimento è di regola l'appaltatore. La traslazione della custodia, però, non è automatica: presuppone che l'impresa abbia effettivamente la disponibilità e il controllo autonomo dell'area. Se il condominio conserva un'ingerenza diretta nell'esecuzione, o se il danno deriva da un vizio preesistente della parte comune, la sua responsabilità può riemergere.

Quanto all'amministratore, l'orientamento riconosce che non è tenuto a una sorveglianza costante e tecnica del cantiere, compito che spetta al direttore dei lavori e all'impresa. Ciò non equivale, tuttavia, a un esonero pieno: sull'amministratore permane un obbligo minimo di vigilanza e di tempestiva segnalazione, ad esempio quando emergano situazioni di pericolo evidente o inadempimenti manifesti dell'impresa. L'esonero da responsabilità, quindi, non è mai scontato.

Per l'impresa appaltatrice, la conseguenza è chiara: durante i lavori assume la posizione di custode dell'area e risponde in via diretta dei danni a terzi. Da qui l'importanza di una copertura assicurativa adeguata.

Cosa fare in concreto

• Verificate il contratto di appalto: deve indicare in modo chiaro l'autonomia organizzativa dell'impresa e la sua responsabilità per i danni durante i lavori.
• Richiedete la polizza assicurativa dell'impresa (RC verso terzi e verso i condòmini) prima dell'inizio del cantiere e controllatene massimali e validità temporale.
• Nominate e formalizzate il direttore dei lavori, distinguendone i compiti da quelli dell'amministratore.
• Redigete un verbale di consegna del cantiere che documenti il passaggio della custodia dell'area all'impresa, con data e stato dei luoghi.
• Conservate ogni comunicazione (segnalazioni, contestazioni, richieste di intervento) per ricostruire responsabilità e diligenza in caso di contenzioso.

Ogni situazione presenta specificità che incidono sull'esito: consigliamo di valutare il singolo caso con l'assistenza di un professionista prima di assumere iniziative.

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.