Debiti condominiali: l'amministratore deve dare i nomi dei morosi?

Il fatto e perché conta

Quando un condominio non paga i propri debiti — la ditta che ha rifatto il tetto, l'impresa di pulizie, il fornitore dell'ascensore — il creditore deve recuperare le somme. La legge gli consente di rivolgersi prima ai condòmini che non hanno versato la loro quota. Ma per farlo deve sapere chi sono.

È qui che entra in gioco l'amministratore. Diversi tribunali (tra cui Campobasso e Roma) hanno ribadito che l'amministratore è tenuto a fornire al creditore i nominativi e i dati dei morosi. Se si rifiuta, ne risponde personalmente.

Inquadramento normativo

Il riferimento è l'art. 63, comma 2, delle disposizioni di attuazione del Codice civile. La norma stabilisce che i creditori non possono agire contro i condòmini in regola con i pagamenti se non dopo aver escusso (cioè aggredito senza successo) i condòmini morosi. Per questa ragione la stessa disposizione obbliga l'amministratore a comunicare ai creditori che ne facciano richiesta i dati dei condòmini in arretrato.

Si tratta di un obbligo di legge autonomo. Non discende dal contratto di mandato che lega l'amministratore al condominio, ma direttamente dalla norma. Questo significa che l'amministratore non può difendersi dicendo «io rispondo solo ai condòmini che mi hanno nominato»: l'obbligo verso il creditore esiste a prescindere.

In caso di rifiuto immotivato, la responsabilità dell'amministratore si fonda sull'art. 2043 del Codice civile, che disciplina il risarcimento del danno da fatto illecito. Se per colpa dell'amministratore il creditore non riesce a individuare i morosi e perde la possibilità di recuperare il credito, può chiedere il risarcimento. Inoltre, il provvedimento giudiziale che impone la comunicazione può essere assistito dalla misura di coercizione indiretta prevista dall'art. 614-bis del Codice di procedura civile: una somma di denaro dovuta per ogni giorno di ritardo nell'adempimento.

Implicazioni pratiche

Per l'amministratore il messaggio è chiaro: la richiesta del creditore non è una cortesia da valutare, ma un obbligo da eseguire. La privacy dei condòmini morosi non costituisce uno scudo, perché la comunicazione è prevista dalla legge e finalizzata a un interesse legittimo del creditore.

Per il creditore (fornitore o impresa) si conferma una via concreta: prima di chiamare in causa l'intero condominio, può chiedere e ottenere i dati dei morosi per indirizzare l'azione esecutiva verso chi non ha pagato.

Per i condòmini in regola la norma è una protezione: hanno versato la loro quota e non devono essere i primi a subire l'azione del creditore. La regola dell'escussione preventiva dei morosi serve proprio a tutelarli.

Per i condòmini morosi non ci sono buone notizie: i loro dati possono essere legittimamente trasmessi a chi vanta un credito verso il condominio, con la prospettiva di un'azione diretta nei loro confronti.

Cosa fare in concreto

• Se sei amministratore: rispondi tempestivamente per iscritto alle richieste documentate dei creditori, indicando nominativi, quote e importi dei morosi. Conserva traccia della comunicazione.
• Se sei amministratore e ricevi una richiesta: verifica che il creditore sia effettivamente titolare di un credito esigibile, poi adempi. Il dubbio non giustifica il silenzio.
• Se sei creditore non pagato: formula all'amministratore una richiesta scritta e specifica dei dati dei condòmini morosi, citando l'art. 63 disp. att. c.c.
• Se sei creditore e l'amministratore non risponde: valuta un'azione giudiziale per ottenere la comunicazione, eventualmente con la misura coercitiva dell'art. 614-bis c.p.c.
• Se sei condòmino in regola: conserva le ricevute dei versamenti, così da dimostrare la tua posizione qualora il creditore agisca per errore nei tuoi confronti.

Consigliamo di gestire questi rapporti per iscritto e di non sottovalutare le richieste dei creditori: la responsabilità personale dell'amministratore è un rischio reale, non teorico.

Disclaimer

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.