Debiti del condominio: quando il creditore può aggredire il condòmino in regola

Il caso e perché conta

Un fornitore, un professionista o un appaltatore ha lavorato per il condominio e non è stato pagato. Può rivolgersi al primo condòmino solvibile che trova, magari proprio a chi ha versato regolarmente le proprie quote? La risposta è no, ma serve capire perché e con quali limiti.

Il condominio non è dotato di personalità giuridica: quando contrae un debito, i condòmini rispondono ciascuno per la propria parte. Il punto delicato è stabilire *come* e *quando* il creditore possa passare dal condominio ai singoli.

Inquadramento normativo

Due passaggi hanno definito l'assetto attuale.

Il primo è la sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione n. 9148 del 8 aprile 2008. Prima di questa pronuncia la giurisprudenza oscillava tra tesi solidale (ogni condòmino tenuto per l'intero, salvo poi rivalersi sugli altri) e tesi parziaria. Le Sezioni Unite hanno scelto la parziarietà: l'obbligazione condominiale è divisibile e ciascun condòmino risponde solo nei limiti della propria quota millesimale. Non esiste, quindi, solidarietà tra i condòmini per i debiti verso terzi.

Il secondo passaggio è la riforma del condominio (Legge n. 220 del 2012), che ha riscritto l'art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile. La norma codifica due tutele:

• il creditore, per agire, deve munirsi di un titolo esecutivo ottenuto nei confronti del condominio (di regola tramite l'amministratore, che rappresenta i condòmini);
• prima di aggredire i condòmini in regola con i pagamenti, il creditore deve escutere i morosi. È il cosiddetto *beneficium excussionis*: solo dopo aver tentato senza successo il recupero verso chi non ha pagato, e solo nei limiti della quota millesimale, il creditore può rivolgersi a chi è in regola.

A questo si aggiunge un obbligo informativo preciso: l'amministratore, su richiesta del creditore, deve comunicare i dati dei condòmini morosi. È lo strumento che consente al creditore di individuare chi escutere per primo.

Cosa cambia nella pratica

Per il condòmino in regola la protezione è duplice ma non assoluta. Non può essere aggredito per l'intero debito né subito: prima devono essere escussi i morosi. Tuttavia, se l'escussione dei morosi non basta, il condòmino in regola può essere chiamato a pagare la propria quota, calcolata sui millesimi. Non risponde delle quote altrui, ma della propria sì.

Per l'amministratore cresce la responsabilità gestionale: deve avere una contabilità ordinata, sapere chi è moroso e per quanto, e rispondere alle richieste del creditore. Un dato mancante o errato può esporlo a contestazioni.

Per il creditore l'ordine delle mosse è vincolante: agire contro il condominio, ottenere il titolo, chiedere i dati dei morosi, escuterli, e solo in via residuale rivolgersi ai condòmini in regola nei limiti dei loro millesimi. Saltare i passaggi espone l'azione a eccezioni che ne rallentano o bloccano l'efficacia.

Resta un profilo pratico spesso sottovalutato: la parziarietà rende il recupero più frammentato. Il creditore non ha un unico debitore solidale su cui contare, ma tanti obbligati parziali. Chi contratta con un condominio dovrebbe tenerne conto già in fase di preventivo e di garanzie.

Cosa fare in concreto

• Condòmino in regola: conserva prova dei versamenti effettuati e verifica la corrispondenza tra la quota richiesta e i tuoi millesimi effettivi. Contesta qualsiasi pretesa che ti chieda l'intero o le quote di altri.
• Condòmino destinatario di richiesta: prima di pagare, chiedi al creditore se ha già escusso i morosi e fatti indicare il titolo esecutivo su cui si fonda la pretesa.
• Amministratore: tieni aggiornato l'elenco dei morosi con importi e millesimi, e predisponi una procedura rapida per rispondere alle richieste dei creditori ex art. 63 disp. att. c.c.
• Creditore: agisci in ordine — titolo verso il condominio, richiesta dei dati dei morosi, escussione dei morosi, quota millesimale dei restanti. Documenta ogni passaggio.
• Tutti i soggetti: consigliamo di verificare le tabelle millesimali vigenti, perché è su quelle che si misura la responsabilità di ciascuno.

In sintesi

Il condòmino in regola non è mai un bersaglio libero. La combinazione tra parziarietà (SS.UU. 9148/2008) e *beneficium excussionis* (art. 63 disp. att. c.c., riforma 2012) impone al creditore un percorso ordinato e limita l'esposizione del singolo alla sola quota millesimale.

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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*