Debiti del condominio non pagati dall'amministratore: chi risponde?

Il fatto: un debito che riemerge

Capita più spesso di quanto si creda. Una ditta ha eseguito lavori o forniture per il condominio, ha emesso regolare fattura, ma non riceve il pagamento. L'amministratore, pur avendo incassato le quote dai condòmini, non ha saldato il fornitore, oppure non ha attivato la riscossione delle somme necessarie.

A quel punto il creditore agisce. E la domanda diventa concreta: a chi può chiedere il pagamento? Ai singoli condòmini, all'amministratore, o a entrambi?

Inquadramento normativo

Il punto di partenza è l'art. 1123 del codice civile, che ripartisce le spese condominiali tra i partecipanti in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, ossia in base alle quote millesimali (salvo diverso accordo o criteri specifici per determinate spese).

Sul versante della riscossione da parte dei creditori interviene l'art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile. La norma prevede che i creditori del condominio non possano agire nei confronti dei condòmini in regola con i pagamenti se non dopo l'escussione degli altri condòmini morosi. In altri termini, esiste un ordine: il creditore deve prima rivolgersi a chi non ha pagato, e solo in via sussidiaria può aggredire chi è in regola.

È un dato che spesso sfugge: la responsabilità dei condòmini per i debiti condominiali è parziaria, non solidale. Ciascuno risponde nei limiti della propria quota millesimale, non dell'intero debito del condominio.

La posizione dell'amministratore

L'amministratore è mandatario del condominio e ha l'obbligo di eseguire le deliberazioni dell'assemblea, riscuotere le quote e provvedere ai pagamenti dovuti.

Se incassa le somme dai condòmini e non paga il fornitore, oppure resta inerte nella riscossione, può rispondere personalmente dei danni derivanti dal proprio inadempimento. La sua responsabilità nasce dalla violazione dei doveri del mandato: non deriva dal debito in quanto tale, ma dalla cattiva gestione.

Questo significa che il condominio, e i singoli condòmini che ne subiscano un pregiudizio, possono agire nei suoi confronti per il risarcimento. È un profilo distinto e ulteriore rispetto al rapporto con il creditore esterno.

Il nodo delle spese straordinarie

Un passaggio delicato riguarda i lavori e le spese straordinarie. Per queste occorre una delibera assembleare che approvi la spesa e ne stabilisca il riparto tra i condòmini.

In assenza di una valida delibera di riparto, la situazione si complica: manca il titolo che quantifica la quota dovuta da ciascuno, con conseguenti difficoltà nella riscossione e nel contenzioso. Per questo il momento assembleare non è una formalità, ma il presupposto della corretta imputazione dei costi.

Implicazioni pratiche per il condomino

Per il singolo condomino il rischio principale è duplice. Da un lato, se è in regola, può comunque essere chiamato a rispondere in via sussidiaria dopo l'escussione dei morosi. Dall'altro, subisce le conseguenze economiche di una gestione carente: interessi, spese legali, decreti ingiuntivi.

Conservare le prove dei versamenti effettuati diventa quindi essenziale. Dimostrare di essere in regola sposta l'ordine di aggressione previsto dall'art. 63 disp. att. cod. civ. e limita l'esposizione alla sola quota millesimale.

Cosa fare in concreto

• Conservate le ricevute dei pagamenti delle quote condominiali: dimostrano la vostra regolarità e vi collocano dopo i morosi nell'ordine di escussione.
• Chiedete accesso alla documentazione contabile all'amministratore, verificando estratti conto, fatture e stato dei pagamenti ai fornitori.
• Sollecitate l'assemblea ad affrontare l'inerzia dell'amministratore e, se necessario, a valutarne la revoca e l'azione di responsabilità.
• Verificate l'esistenza di una valida delibera di riparto per le spese straordinarie prima di procedere a qualsiasi pagamento o contestazione.
• Non ignorate un decreto ingiuntivo: i termini per l'opposizione sono brevi e perentori; consigliamo di far esaminare l'atto tempestivamente.

Un equilibrio da presidiare

La disciplina bilancia due esigenze: tutelare il creditore che ha lavorato per il condominio e proteggere il condomino diligente. La chiave sta nella trasparenza della gestione e nel corretto funzionamento dell'assemblea. Quando questi presidi mancano, il singolo si trova esposto a conseguenze che una condotta attenta avrebbe potuto evitare.

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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*