Debiti del condominio: il creditore può aggredire i condòmini in regola?

Il fatto

Il fornitore del condominio — l'impresa che ha rifatto il tetto, la ditta di pulizie, la società di manutenzione dell'ascensore — resta insoddisfatto. La cassa condominiale è vuota perché alcuni proprietari non pagano. La domanda che il creditore si pone è diretta: posso rivalermi sui condòmini che invece hanno versato tutto?

La questione è tutt'altro che teorica. Tocca il confine tra responsabilità individuale e collettiva all'interno del condominio, un ente di gestione privo di personalità giuridica autonoma rispetto ai singoli partecipanti.

Inquadramento normativo

Il punto di partenza è che l'obbligazione condominiale ha natura parziaria, non solidale. Significa che ciascun condòmino risponde dei debiti comuni soltanto in proporzione ai propri millesimi, non per l'intero.

Questo principio non nasce da una singola norma, ma dall'elaborazione della Cassazione. Il riferimento è la nota pronuncia delle Sezioni Unite, sentenza n. 9148 del 8 aprile 2008, che ha ancorato la parziarietà al criterio di ripartizione delle spese dell'art. 1123 c.c. e ai principi generali sulla divisibilità delle obbligazioni (artt. 1314-1315 c.c.). Una precisazione utile: l'art. 1314 c.c. disciplina l'obbligazione divisibile tra creditore e debitore o loro eredi; non è di per sé "la norma" della parziarietà condominiale, ma uno dei principi che ne costituiscono la cornice sistematica.

Su questo impianto è intervenuta la riforma del condominio (L. 220/2012), che ha riscritto l'art. 63 disp. att. c.c. Il secondo comma ha positivizzato il cosiddetto beneficio di preventiva escussione: i creditori non possono agire nei confronti dei condòmini in regola con i pagamenti «se non dopo l'escussione degli altri condomini». In altre parole, prima si aggredisce il patrimonio dei morosi; solo se questa via non basta si può risalire, sempre pro quota, agli altri.

Due conseguenze operative discendono da questo quadro:

• il creditore deve prima munirsi di un titolo esecutivo verso il condominio, tipicamente rivolgendosi all'amministratore, che è il legittimato passivo nella fase di gestione;
• l'amministratore ha il dovere di comunicare ai creditori che ne facciano richiesta i dati dei condòmini morosi (art. 63, primo comma, disp. att. c.c.), consentendo così di indirizzare correttamente l'azione esecutiva.

Implicazioni pratiche

Per il condòmino puntuale il messaggio è rassicurante ma non assoluto. Non è esposto in prima battuta e mai per l'intero debito: risponde solo entro la propria quota millesimale e solo dopo che il creditore ha tentato senza successo di escutere i morosi.

Restano però alcuni nodi che meritano attenzione.

Onere della prova. Spetta al condòmino dimostrare di essere in regola con i versamenti. Da qui l'importanza di conservare quietanze, bonifici e rendiconti approvati: senza prova documentale, il beneficio di escussione rischia di restare sulla carta.

Posizione di chi acquista. Chi subentra nella proprietà di un'unità risponde, in solido con il venditore, dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente (art. 63, quarto comma, disp. att. c.c.). Prima di rogitare è quindi essenziale verificare la situazione debitoria pregressa dell'appartamento.

Cessazione della qualità di condomino. Chi ha alienato l'immobile non risponde delle spese deliberate dopo la comunicazione formale del trasferimento all'amministratore. La tempestività della comunicazione è dirimente.

Cosa fare in concreto

• Conservare la prova dei pagamenti: quietanze, contabili di bonifico e rendiconti approvati, in ordine cronologico. È il documento che dimostra la regolarità.
• Verificare a chi si rivolge il creditore: è opportuno non effettuare pagamenti spontanei a fronte di richieste dirette prive di titolo esecutivo verso il condominio.
• Chiedere all'amministratore chiarezza sulla situazione di cassa e sull'elenco dei morosi, che egli ha il dovere di rendere noto ai creditori richiedenti.
• In caso di compravendita, richiedere la dichiarazione dell'amministratore sui debiti pendenti e comunicare tempestivamente e per iscritto il trasferimento.
• Non ignorare gli atti giudiziari: ricevere un precetto o un pignoramento non significa doverlo subire; è opportuno verificare subito il rispetto dell'ordine di escussione e del limite di quota.

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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners — Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.