Debiti del condominio: come si ripartiscono tra i proprietari

Il caso: chi risponde dei debiti verso i fornitori

Quando il condominio non salda una fattura – l'impresa di pulizie, il fornitore dell'ascensore, la ditta che ha eseguito lavori – il creditore vuole essere pagato. La domanda pratica è: può pretendere l'intero importo da un singolo proprietario, magari il più solvibile? Oppure ogni condòmino risponde solo della sua parte?

La risposta incide direttamente sul portafoglio di chi ha sempre versato regolarmente le quote.

Inquadramento normativo

Il punto di riferimento è la sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione n. 9148 del 8 aprile 2008. Con questa pronuncia la Corte ha abbandonato il precedente orientamento che considerava solidale l'obbligazione condominiale (per cui il creditore poteva chiedere l'intero a chiunque) e ha affermato il principio della parziarietà.

Le obbligazioni assunte dall'amministratore nell'interesse del condominio si dividono tra i singoli proprietari in proporzione alle rispettive quote millesimali. Il fondamento è la natura divisibile dell'obbligazione pecuniaria (artt. 1314 e seguenti del codice civile): quando la prestazione è divisibile e non sussiste un titolo che imponga la solidarietà, ciascun debitore risponde solo della propria parte.

A questo si aggiunge l'art. 63, comma 2, delle disposizioni di attuazione del codice civile. La norma prevede che i creditori del condominio, per agire nei confronti dei condòmini in regola con i pagamenti, debbano prima escutere quelli morosi. È il cosiddetto beneficio di preventiva escussione: il proprietario puntuale può essere aggredito solo dopo che il creditore ha tentato senza successo il recupero verso chi non ha pagato.

Lo stesso art. 63 impone all'amministratore di comunicare ai creditori che ne facciano richiesta i dati dei condòmini morosi. È il meccanismo che rende operativa la preventiva escussione: senza quei dati, il creditore non saprebbe verso chi indirizzare per primo l'azione.

Cosa cambia in concreto

Per il condòmino puntuale il principio è una tutela concreta: non deve temere di dover coprire i debiti dei vicini morosi. La sua esposizione resta limitata alla propria quota millesimale.

Per il condòmino moroso cambia poco in termini di responsabilità, ma molto in termini di esposizione diretta: sarà lui il primo bersaglio del creditore, in via preferenziale rispetto agli altri.

Per il fornitore il quadro è più complesso. Non può più incassare comodamente dal proprietario più facoltoso e poi lasciare che questi recuperi internamente. Deve individuare i singoli debitori, calcolare le rispettive quote e, se vuole agire sul condòmino in regola, dimostrare di aver prima escusso il moroso.

Attenzione a una distinzione importante. La parziarietà riguarda i rapporti esterni, cioè con i terzi creditori. Nei rapporti interni tra condòmini valgono le regole ordinarie di riparto delle spese e le delibere assembleari: il proprietario che ha versato più del dovuto può recuperare dagli altri secondo i criteri condominiali.

Cosa fare in concreto

• Se sei un condòmino puntuale: conserva le ricevute di pagamento delle quote. Sono la prova della tua regolarità e ti mettono al riparo dall'azione immediata del creditore.
• Se sei un amministratore: tieni aggiornato il registro dei versamenti e sii pronto a comunicare i dati dei morosi ai creditori che ne facciano richiesta, come impone l'art. 63 disp. att. c.c. La mancata collaborazione può esporti a responsabilità.
• Se sei un fornitore: prima di avviare un'azione, richiedi all'amministratore l'elenco dei morosi e delle rispettive quote. Indirizza il recupero verso di loro in via prioritaria.
• Se hai ricevuto un decreto ingiuntivo per l'intero debito condominiale: verifica se sei stato aggredito nel rispetto dell'ordine di escussione. In caso contrario, valuta con un legale l'opposizione.
• In ogni caso: distingui sempre il piano esterno (verso i creditori) da quello interno (tra condòmini), perché le regole applicabili sono diverse.

Disclaimer

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners – Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.