Debiti del condominio: chi paga se l'amministratore resta inerte
Un fornitore non pagato bussa alla porta del condominio: chi risponde se l'amministratore, pur avendo i fondi, non ha saldato? La questione tocca la natura dell'obbligazione condominiale e la responsabilita' personale del mandatario. Distinguere i due piani e' decisivo per capire cosa rischia il singolo condomino in regola con i versamenti.
Il fatto
Un creditore del condominio – tipicamente una ditta che ha eseguito lavori – non riceve il pagamento pattuito. L'amministratore resta inerte, magari pur avendo incassato i contributi. Il fornitore agisce allora per il recupero, spesso con decreto ingiuntivo. Da qui la domanda ricorrente: risponde il condominio come tale, il singolo condomino o l'amministratore in proprio?
La risposta non e' unica. Occorre separare tre situazioni diverse, ciascuna con conseguenze distinte.
Inquadramento normativo
Il punto di partenza e' l'art. 1123 cod. civ.: le spese sono ripartite tra i condomini in proporzione alle quote millesimali (o secondo i criteri di uso, per le spese divisibili per godimento). Questa proporzione non e' solo interna: incide anche sul rapporto con i creditori.
Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 9148/2008, hanno chiarito che l'obbligazione condominiale ha natura parziaria e non solidale. Significa che il creditore non puo' pretendere l'intero da un solo condomino, ma solo la quota corrispondente ai millesimi di ciascuno. Chi ha pagato la propria quota non risponde di quella altrui.
L'art. 63 delle disposizioni di attuazione al cod. civ. completa il quadro con due regole pratiche. Da un lato, prevede il beneficio di preventiva escussione: il creditore deve prima aggredire i condomini morosi e solo dopo, in caso di incapienza, puo' rivolgersi a quelli in regola. Dall'altro, il primo comma impone all'amministratore di comunicare al creditore, su richiesta, i dati dei condomini morosi, proprio per consentirgli di indirizzare l'azione verso chi non ha pagato.
Implicazioni pratiche
La posizione dell'amministratore va tenuta distinta da quella del condominio. Se ha incassato i contributi e non ha pagato il fornitore, risponde personalmente verso il condominio per l'inadempimento del mandato (artt. 1710 e 1713 cod. civ.): dovra' rendere conto delle somme e potra' essere chiamato a risarcire i danni. La sua inerzia non trasforma il debito condominiale in debito solidale dei condomini.
Occorre pero' distinguere due scenari. Se l'amministratore aveva la provvista – cioe' i contributi versati – la sua e' una responsabilita' autonoma per uso scorretto dei fondi. Se invece la spesa non era stata deliberata o i condomini non avevano versato i contributi, non c'e' provvista: in tal caso il nodo si sposta sulla necessita' di deliberare il riparto, soprattutto per le spese straordinarie.
Per il singolo condomino in regola il messaggio e' rassicurante ma non assoluto: non paga per gli altri, ma resta esposto in via sussidiaria se i morosi risultano incapienti. Conservare le ricevute dei versamenti e' quindi essenziale.
Attenzione, infine, ai tempi processuali. Se arriva un decreto ingiuntivo, il termine per proporre opposizione e' di quaranta giorni dalla notifica (art. 641 c.p.c.). Lasciarlo decorrere rende il decreto definitivo ed esecutivo.
Cosa fare in concreto
- Verificate la vostra posizione contributiva: recuperate ricevute e riparti che dimostrano di aver pagato la quota millesimale di competenza.
- Diffidate l'amministratore per iscritto (PEC o raccomandata) a saldare i fornitori e a rendicontare la gestione, chiedendo prova dell'utilizzo dei contributi.
- Convocate o sollecitate l'assemblea per deliberare il riparto delle spese – in particolare quelle straordinarie – ed eventualmente valutare la revoca del mandato.
- In caso di decreto ingiuntivo, verificate subito la data di notifica: il termine di opposizione e' di quaranta giorni e non e' prorogabile.
- Documentate l'eventuale morosita' altrui: e' opportuno, prima di ogni iniziativa giudiziale, ricostruire chi ha pagato e chi no, dato il beneficio di preventiva escussione a tutela dei condomini in regola.
Disclaimer
Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners – Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.
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