Delega e procura notarile in assemblea condominiale: cosa cambia
Chi non può partecipare all'assemblea di condominio può farsi rappresentare da un delegato. Ma la delega scritta prevista dalla legge può essere sostituita da una procura notarile? La questione non è teorica: da una rappresentanza mal documentata dipende la validità del voto e, a cascata, della delibera. Facciamo chiarezza sugli orientamenti.
Il fatto
La partecipazione all'assemblea condominiale è un diritto, non un obbligo di presenza fisica. Il condomino che non può o non vuole intervenire di persona può delegare un terzo. La forma di questa delega, però, genera dubbi ricorrenti: basta una scrittura privata firmata, oppure è utilizzabile (o addirittura preferibile) una procura notarile?
Il tema è tornato all'attenzione perché la prassi degli studi notarili e alcune pronunce di merito hanno affrontato la sovrapponibilità tra i due strumenti, con soluzioni non sempre coincidenti.
Inquadramento normativo
La disposizione di riferimento è l'art. 67 disp. att. c.c., che disciplina la rappresentanza in assemblea. La norma richiede che la delega sia conferita per iscritto: è questo il requisito di forma minimo e vincolante. La stessa disposizione fissa un limite quantitativo: se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e un quinto del valore proporzionale (millesimi).
La legge, dunque, impone la forma scritta ma non prescrive una forma solenne. Non richiede né l'atto pubblico né la scrittura privata autenticata. Ne discende un principio semplice: la delega scritta "ordinaria" è pienamente sufficiente.
Da qui la domanda pratica. La procura notarile è un atto redatto o autenticato dal notaio, con un grado di certezza superiore quanto a provenienza e data. Poiché essa contiene, e anzi eccede, il requisito della forma scritta, la giurisprudenza di merito tende ad ammetterla come strumento idoneo alla rappresentanza assembleare. In questa direzione si sono orientati, tra gli altri, il Tribunale di Roma e il Tribunale di Ferrara, che hanno riconosciuto validità alla partecipazione fondata su procura notarile.
È opportuno segnalare, tuttavia, che si tratta di orientamenti di merito e che il quadro non è consolidato in modo uniforme. La procura notarile può inoltre essere generale (conferita per una pluralità di atti e affari) o speciale (limitata a un singolo affare): la sua idoneità a coprire la partecipazione a una specifica assemblea dipende dal contenuto e dall'ampiezza del mandato.
Implicazioni pratiche
Per il condomino che intende farsi rappresentare, il messaggio è duplice. Da un lato, non occorre sostenere il costo di un atto notarile: la delega scritta semplice, datata e firmata, è di regola sufficiente e più economica. Dall'altro, se una procura notarile esiste già – ad esempio perché rilasciata per la gestione di più affari immobiliari – essa può essere utilizzata, purché il suo contenuto sia compatibile con la partecipazione assembleare.
Per l'amministratore, che presiede alla verifica dei poteri all'inizio della seduta, il punto critico è il controllo formale. Deve accertare che la delega – scritta semplice o notarile – sia riferibile al condomino, sia sottoscritta e non violi i limiti quantitativi dell'art. 67. Un errore in questa fase può inficiare i quorum e rendere impugnabile la delibera.
Attenzione a un profilo spesso trascurato: l'amministratore non può ricevere deleghe dai condomini per le assemblee nelle quali si discute del suo operato o della sua nomina/revoca. La forma della delega, in questi casi, è irrilevante: opera un divieto sostanziale.
Cosa fare in concreto
- Verificate il regolamento condominiale: alcuni regolamenti contrattuali disciplinano forma e limiti delle deleghe in modo più stringente della legge. Prevalgono su prassi informali.
- Preferite la delega scritta semplice per la singola assemblea: indicate condomino delegante, delegato, data, ordine del giorno e firma. È lo strumento più agile e sufficiente.
- Utilizzate la procura notarile solo se già disponibile o se giustificata da esigenze di rappresentanza continuativa; controllate che il mandato ne consenta l'uso in sede assembleare.
- Consigliamo all'amministratore di conservare copia delle deleghe agli atti del verbale e di annotare la verifica dei poteri, a tutela della regolarità della seduta.
- Rispettate i limiti dell'art. 67 sul numero di deleghe cumulabili nei condomìni con più di venti partecipanti: il superamento vizia il conteggio dei voti.
In presenza di delibere già assunte con deleghe di dubbia validità, il termine per l'impugnazione è breve: una valutazione tempestiva è preferibile a una contestazione tardiva.
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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*
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