Delega in assemblea condominiale: basta la procura notarile?
Il condomino che non può partecipare all'assemblea può farsi rappresentare con delega scritta. Ma se dispone di una procura notarile, questa è sufficiente o ne serve una specifica? La questione, apparentemente formale, incide sulla validità delle delibere. La giurisprudenza di merito offre risposte non sempre allineate: vediamo cosa dice l'art. 67 disp. att. c.c. e come muoversi.
Il caso: procura generale e partecipazione all'assemblea
La domanda è ricorrente. Un condomino, impossibilitato a intervenire di persona, dispone di una procura notarile conferita a un familiare o a un professionista, magari per la gestione ordinaria dei propri affari. Quel documento gli consente di farsi rappresentare in assemblea, oppure occorre una delega specifica per la singola riunione?
La questione non è teorica. Una rappresentanza contestata può travolgere la validità della delibera, con conseguenze su spese, lavori e ripartizioni.
Inquadramento normativo
Il punto di riferimento è l'art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile. La norma stabilisce che ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, ma richiede che la delega sia conferita per iscritto.
Il legislatore, dopo la riforma del condominio (Legge 220/2012), ha introdotto ulteriori limiti: se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. L'amministratore, inoltre, non può ricevere deleghe per la partecipazione all'assemblea.
La norma pretende la forma scritta ma non impone una forma solenne. Non richiede, cioè, l'atto notarile. Da qui il nodo interpretativo: se basta una scrittura semplice, una procura notarile — che è forma più rigorosa — dovrebbe a maggior ragione essere idonea. Ma il problema è un altro: quello del contenuto e dell'ampiezza del potere conferito.
L'orientamento della giurisprudenza di merito
Sul punto i tribunali non convergono.
Un primo indirizzo, riconducibile al Tribunale di Roma, valorizza il dato letterale: l'art. 67 chiede la forma scritta e nulla più. Se la procura notarile attribuisce al rappresentante un potere di gestione che include, o non esclude, la partecipazione alle assemblee condominiali, essa è idonea. Una procura ampia, in questa lettura, ricomprende anche la facoltà di intervenire e votare.
Un secondo indirizzo, più rigoroso, seguito tra gli altri dal Tribunale di Ferrara, distingue tra procura generale e delega assembleare. La delega dell'art. 67 avrebbe natura specifica: serve a rappresentare il condomino in quella determinata assemblea, con riferimento a un ordine del giorno definito. Una procura notarile generale, pensata per finalità diverse, non attribuirebbe automaticamente quel potere specifico, se non lo prevede espressamente.
La differenza pratica è netta. Per il primo orientamento conta la sostanza del potere conferito; per il secondo conta la destinazione specifica dell'atto.
Implicazioni pratiche per il condomino
Chi vuole farsi rappresentare non può affidarsi alla certezza che una procura notarile generale sia accettata senza contestazioni. Molto dipende dal testo dell'atto e dalla sensibilità dell'assemblea e, in caso di lite, del giudice adito.
Il rischio concreto è duplice. Da un lato, il presidente dell'assemblea potrebbe non ammettere il rappresentante, escludendolo dal voto. Dall'altro, un condominio ammesso sulla base di una procura ritenuta poi inidonea può esporre la delibera a impugnazione, con costi e tempi non trascurabili.
Per l'amministratore, il tema si traduce in un dovere di prudenza nella verifica delle deleghe: ammettere o escludere un rappresentante incide sulla regolarità della costituzione dell'assemblea e sui quorum.
Cosa fare in concreto
- Predisponete una delega scritta specifica per la singola assemblea, con data, indicazione del delegante, del delegato e dell'ordine del giorno: è la strada più sicura, a prescindere dall'esistenza di una procura notarile.
- Verificate il contenuto della procura notarile già in vostro possesso: se prevede espressamente la rappresentanza in assemblea condominiale, conservatela; se tace, non affidatevi ad essa.
- Rispettate i limiti dell'art. 67: nei condomini con più di venti partecipanti, controllate il numero di deleghe cumulabili per un solo rappresentante.
- Non conferite deleghe all'amministratore: la legge lo vieta e la delibera che ne derivasse sarebbe esposta a impugnazione.
- In caso di contestazione, fate verbalizzare l'ammissione o l'esclusione del rappresentante: è un elemento decisivo in un'eventuale impugnazione.
La forma, in materia condominiale, non è un dettaglio. Consigliamo di privilegiare sempre la soluzione più cautelativa, evitando di affidare la validità del proprio voto a una questione interpretativa ancora aperta.
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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*
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