Incarico a un professionista esterno: quando la delibera condominiale è viziata

Il caso

Una condomina dissenziente ha impugnato la delibera con cui l'assemblea aveva conferito un incarico a un consulente legale e fiscale. Il punto critico: nel verbale non comparivano né il nominativo del professionista, né un preventivo di spesa, né il criterio di ripartizione del costo tra i condomini.

Il Tribunale ha ritenuto fondata la contestazione, valorizzando il difetto di determinatezza dell'oggetto della decisione. In sostanza, i condomini avevano approvato una spesa senza sapere a chi, per cosa e a quale prezzo.

Inquadramento normativo

Le attribuzioni dell'assemblea e dell'amministratore sono disciplinate dagli articoli 1130 e 1135 del Codice civile. L'assemblea delibera sulle spese e sulla gestione comune, ma una decisione di spesa deve avere un oggetto determinato o quantomeno determinabile: senza i dati essenziali dell'incarico, il condomino non è in grado di esprimere un voto consapevole.

Attenzione però alla qualificazione del vizio. Dopo la pronuncia delle Sezioni Unite della Cassazione n. 9839/2021, molti difetti un tempo ricondotti alla nullità rientrano oggi nell'annullabilità. La nullità resta per i casi più gravi — tra cui l'impossibilità o l'illiceità dell'oggetto — mentre i vizi di contenuto meno radicali sono spesso annullabili.

La distinzione non è teorica. La delibera nulla può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, senza limiti di tempo. La delibera annullabile va invece impugnata entro il termine di decadenza di trenta giorni previsto dall'articolo 1137 del Codice civile: trenta giorni dalla deliberazione per i dissenzienti e gli astenuti, dalla comunicazione del verbale per gli assenti. Spirato quel termine, la delibera consolida i suoi effetti.

Se l'incarico privo di nominativo e compenso vada qualificato come nullo o annullabile dipende dal caso concreto e dall'orientamento applicato. Non è un esito scontato: presumere la nullità e lasciar decorrere i trenta giorni può significare perdere il diritto di impugnare.

Implicazioni pratiche

Per l'amministratore, il messaggio è chiaro: la verbalizzazione di un incarico professionale deve essere specifica. Inserire a verbale la formula generica «si approva il conferimento di incarico a un consulente» espone la delibera a contestazione.

Per il condomino, il tema è duplice. Da un lato, ha diritto a una decisione trasparente che gli consenta di valutare l'impegno economico. Dall'altro, se intende contestare, deve muoversi con tempestività e non confidare automaticamente sull'imprescrittibilità tipica della nullità.

Il punto delicato riguarda proprio il rischio di decadenza: chi ritiene la delibera nulla e per questo non la impugna nei termini può trovarsi senza tutela se il giudice la qualifica invece come annullabile.

Cosa fare in concreto

Per gli amministratori:

• Indicate a verbale nominativo del professionista, oggetto dell'incarico e importo del compenso o del preventivo acquisito.
• Specificate il criterio di ripartizione della spesa tra i condomini, in coerenza con le tabelle o con la natura del servizio.
• Allegate o richiamate il preventivo, così da rendere l'oggetto della delibera pienamente determinabile.

Per i condomini:

• Verificate che il verbale contenga i dati essenziali prima di considerare conclusa la questione.
• Se riscontrate un difetto, non attendete: valutate l'impugnazione entro i trenta giorni dell'articolo 1137 c.c., senza dare per acquisita la natura di nullità.
• In caso di dubbio sulla qualificazione del vizio, fatevi assistere per impostare correttamente i tempi e la strategia processuale.

Una delibera ben costruita previene il contenzioso invece di doverlo gestire. La trasparenza sul «chi, cosa e quanto» non è un formalismo: è la condizione perché la decisione assembleare regga a un'eventuale contestazione.

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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.