Delibera condominiale nulla se ignora il giudicato

Il caso

Un condominio aveva approvato in assemblea una decisione che, di fatto, contraddiceva una precedente sentenza passata in giudicato. In altre parole, l'assemblea aveva provato a rimettere in discussione una questione già chiusa definitivamente da un giudice. Il Tribunale di Milano (sentenza n. 3586 del 29 aprile 2026) ha qualificato quella delibera come nulla, non semplicemente annullabile.

La distinzione non è formale. La delibera annullabile va impugnata entro trenta giorni, decorsi i quali resta efficace. La delibera nulla, invece, non produce effetti e può essere fatta valere senza limiti di tempo, anche da chi non ha partecipato all'assemblea.

Inquadramento normativo

Il punto di partenza è l'art. 2909 del Codice civile: l'accertamento contenuto in una sentenza passata in giudicato "fa stato a ogni effetto tra le parti, i loro eredi o aventi causa". Il giudicato, cioè la sentenza non più impugnabile, cristallizza la situazione giuridica e non può essere rimesso in discussione.

Sul versante condominiale, l'art. 1137 c.c. disciplina l'impugnazione delle delibere e individua il regime ordinario dell'annullabilità. La giurisprudenza, però, da tempo distingue tra delibere annullabili e delibere nulle: sono nulle quelle prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito, oppure che incidono su diritti individuali dei condòmini al di fuori dei poteri assembleari (Cass. Sez. Unite n. 4806/2005).

La decisione che ignora un giudicato rientra in questa seconda categoria. L'assemblea condominiale è un organo a competenza limitata: gestisce la cosa comune, ma non ha alcun potere di annullare, modificare o aggirare ciò che un giudice ha già stabilito in modo definitivo. Una delibera che pretenda di farlo ha un oggetto giuridicamente impossibile, ed è quindi radicalmente nulla.

Implicazioni pratiche

Per l'amministratore il messaggio è diretto: portare in assemblea, o eseguire, una decisione contraria a una sentenza definitiva espone a responsabilità. L'amministratore ha il dovere di eseguire i provvedimenti del giudice (art. 1130, n. 1, c.c.) e di non dare attuazione a delibere illegittime.

Per i condòmini cambia l'orizzonte temporale della tutela. Se la delibera fosse solo annullabile, chi non l'ha impugnata entro trenta giorni perderebbe ogni difesa. Trattandosi invece di nullità, il singolo condòmino può chiederne l'accertamento in qualsiasi momento, anche a distanza di anni, e anche se in assemblea era assente o aveva votato a favore.

Il principio rafforza la certezza dei rapporti. Una controversia definita dal giudice non torna in gioco a ogni cambio di maggioranza assembleare. Chi ha ottenuto una sentenza favorevole non deve temere che l'assemblea la "riscriva" con una votazione.

Resta un punto di attenzione: non ogni delibera sgradita è nulla. La nullità presuppone un effettivo contrasto con un giudicato già formatosi tra le stesse parti e sulla stessa questione. Fuori da questi confini si torna al regime ordinario dell'annullabilità, con i suoi termini stretti.

Cosa fare in concreto

• Verificate l'esistenza di giudicati prima di mettere all'ordine del giorno questioni già oggetto di causa: controllate se esiste una sentenza definitiva tra le parti coinvolte.
• Non eseguite delibere in contrasto con sentenze passate in giudicato: l'amministratore che vi dà attuazione rischia profili di responsabilità.
• Distinguete nullità e annullabilità: se la delibera è solo annullabile, agite entro trenta giorni dall'approvazione (o dalla comunicazione, se eravate assenti).
• Conservate la documentazione processuale: copia della sentenza con attestazione del passaggio in giudicato è la prova della nullità.
• Valutate con un legale la strada dell'accertamento della nullità, azione non soggetta al termine breve di impugnazione.

Disclaimer

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners Avvocati. Non costituisce parere legale.