Delibera condominiale valida con più voti ma meno millesimi: la Cassazione fa chiarezza
La Cassazione torna sul doppio binario del voto condominiale: numero di teste e valore millesimare. Una delibera può essere approvata dalla maggioranza dei presenti ma non raggiungere la soglia di valore richiesta. Capire come si combinano i due criteri, soprattutto in seconda convocazione, è decisivo per sapere se una decisione assembleare regge o è annullabile.
Il caso e perché conta
In assemblea si vota due volte: si contano le persone favorevoli e si sommano i millesimi che rappresentano. I due dati devono superare, insieme, soglie diverse a seconda della convocazione. Il problema pratico nasce quando la maggioranza delle teste dice sì, ma i millesimi favorevoli non bastano.
La pronuncia richiamata ribadisce che la validità della delibera dipende dal raggiungimento del quorum deliberativo previsto dalla legge, non da un generico conteggio delle presenze. Non esiste, invece, alcun meccanismo di "invalidazione automatica" per il solo fatto che i contrari sommino più millesimi dei favorevoli: ciò che conta è se i favorevoli raggiungano la soglia richiesta.
Inquadramento normativo
Il riferimento è l'art. 1136 del codice civile, che distingue due profili spesso confusi: il quorum costitutivo (quanti devono esserci perché l'assemblea sia validamente riunita) e il quorum deliberativo (quanti voti servono per approvare).
In prima convocazione (art. 1136, commi 1 e 2, c.c.):
- quorum costitutivo: presenza della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno i due terzi del valore dell'edificio (667 millesimi);
- quorum deliberativo ordinario: voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi).
In seconda convocazione (art. 1136, comma 3, c.c.) il quadro cambia in un punto essenziale: non è previsto alcun quorum costitutivo minimo. L'assemblea è validamente costituita qualunque sia il numero degli intervenuti. Il valore di un terzo (333,33 millesimi) attiene esclusivamente al quorum deliberativo: la delibera ordinaria richiede il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.
È un errore diffuso, ma giuridicamente scorretto, attribuire alla seconda convocazione un quorum costitutivo di un terzo dei partecipanti. Non esiste.
Restano fermi i quorum rafforzati: l'art. 1136, comma 4, c.c. per gli atti di gestione più incisivi e il comma 5 per le innovazioni, che richiedono la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell'edificio (667 millesimi).
Cos'è il millesimo e come funziona il doppio binario
Il millesimo misura la quota di ciascuna unità sul valore complessivo dell'edificio, espresso in mille parti. Serve a pesare il voto: chi possiede di più incide di più sulle decisioni economiche.
Da qui il doppio binario: per approvare non basta la maggioranza delle persone, occorre anche la soglia di valore. Perciò può accadere che una decisione approvata da più condomini non superi il quorum se i favorevoli non raggiungono i millesimi richiesti. E può accadere il contrario: pochi condomini con molti millesimi che superano la soglia deliberativa.
Implicazioni pratiche
Per l'amministratore, la conseguenza operativa è duplice. Primo: in seconda convocazione non deve rinviare l'assemblea per "mancanza del numero legale", perché il numero legale minimo non esiste. Secondo: deve verificare sempre entrambe le soglie deliberative, teste e millesimi, prima di dichiarare approvata una delibera.
Per i condomini dissenzienti o assenti conta il termine di impugnazione dell'art. 1137 c.c.: la delibera annullabile va impugnata entro trenta giorni. Il termine decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti e gli astenuti presenti; dalla data di comunicazione del verbale per gli assenti.
Cosa fare in concreto
- Leggi il verbale subito dopo l'assemblea e verifica quali soglie sono state effettivamente raggiunte, distinguendo teste e millesimi.
- Controlla la convocazione: in seconda convocazione la delibera ordinaria richiede la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore (333,33 millesimi), senza alcun numero minimo di presenti.
- Calendarizza i trenta giorni dell'art. 1137 c.c. dal momento corretto: deliberazione per presenti dissenzienti o astenuti, comunicazione del verbale per gli assenti.
- Distingui la delibera nulla da quella annullabile: la seconda va impugnata nel termine, altrimenti diventa definitiva; la prima è deducibile senza limiti temporali.
- Consigliamo di documentare per iscritto il proprio voto e le eventuali riserve a verbale, per agevolare una successiva verifica.
Disclaimer
Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.
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