Delibera condominiale: contano le teste o i millesimi?
In assemblea di seconda convocazione una delibera può considerarsi approvata se ha il consenso della maggioranza dei presenti ma non quella millesimale? Le Sezioni Unite della Cassazione hanno risposto: serve il rispetto di entrambi i requisiti, quello personale e quello patrimoniale. Se i voti contrari superano la metà del valore dell'edificio, la delibera è invalida.
Il caso
La questione nasce da una delibera assembleare impugnata da alcuni condomini. In seconda convocazione la decisione aveva ottenuto il voto favorevole della maggioranza dei presenti (il criterio delle "teste"), ma i condomini contrari rappresentavano una quota millesimale più elevata rispetto ai favorevoli.
La Corte d'Appello di Messina aveva ritenuto valida la delibera, valorizzando il numero dei condomini favorevoli. La Cassazione a Sezioni Unite ha ribaltato l'impostazione, fornendo un'interpretazione destinata a fare chiarezza su una prassi applicativa incerta.
Inquadramento normativo
Il riferimento è l'art. 1136 del codice civile, che disciplina la costituzione dell'assemblea e la validità delle deliberazioni. La norma prevede, per la seconda convocazione, un doppio parametro: le decisioni devono essere approvate con un numero di voti che rappresenti sia la maggioranza degli intervenuti sia una determinata quota di valore millesimale dell'edificio.
In altre parole, il legislatore ha costruito un sistema a doppia maggioranza: quella *personale* (il numero dei condomini) e quella *reale* (il valore proporzionale delle loro proprietà, espresso in millesimi). Il punto controverso riguardava il modo di contare i voti contrari quando i due criteri conducono a esiti divergenti.
Le Sezioni Unite hanno stabilito che il requisito millesimale non è un dato meramente aritmetico da leggere in positivo: se i voti contrari esprimono una maggioranza millesimale assoluta, la delibera non può dirsi approvata, a prescindere dal numero di condomini favorevoli. La volontà di chi rappresenta la parte più consistente dell'edificio non può essere superata dal solo dato numerico delle presenze.
Implicazioni pratiche
La pronuncia incide direttamente sul metodo di verbalizzazione e di conteggio delle assemblee. L'amministratore non può limitarsi a contare le mani alzate: deve sempre affiancare al numero dei votanti il corrispondente valore millesimale, sia per i favorevoli sia per i contrari.
Per i condomini titolari di quote elevate, la decisione rafforza il peso della loro posizione: la maggioranza numerica dei piccoli proprietari non è sufficiente a imporre decisioni contro chi rappresenta la quota patrimoniale più rilevante.
Per i condomini con quote ridotte, la pronuncia richiede maggiore attenzione: l'unione dei consensi "a teste" non basta se non è sorretta dal peso millesimale.
Sul piano del contenzioso, la delibera adottata in violazione di questo principio è impugnabile. Consigliamo di verificare con precisione il verbale, perché il termine per l'impugnazione è breve e decorre dalla data dell'assemblea per chi vi ha partecipato dissentendo, oppure dalla comunicazione per gli assenti.
Cosa fare in concreto
- Verificate sempre il doppio conteggio. Controllate che nel verbale siano riportati sia il numero dei votanti sia i millesimi corrispondenti a favorevoli, contrari e astenuti.
- Fate annotare il vostro dissenso. Se votate contro, pretendete che la manifestazione di voto e la relativa quota millesimale risultino esplicitamente a verbale.
- Controllate i termini di impugnazione. Rivolgetevi tempestivamente a un legale: i tempi per contestare una delibera invalida sono ristretti e la decorrenza cambia tra presenti e assenti.
- Amministratori: aggiornate la prassi di verbalizzazione. Predisponete tabelle di calcolo che affianchino sistematicamente teste e millesimi per ogni punto votato.
- Conservate la documentazione. Tabelle millesimali, convocazioni e verbali sono elementi decisivi in caso di successiva contestazione.
La decisione delle Sezioni Unite offre un criterio interpretativo stabile su un tema che aveva generato orientamenti contrastanti. Il messaggio è chiaro: nell'assemblea condominiale non si vince solo contando le persone, ma tenendo conto del valore che ciascuna rappresenta.
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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*
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