Distacco dal riscaldamento centralizzato: nulla la clausola che lo vieta
Con la sentenza n. 6618/2026 la Cassazione torna sul distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato. Il principio è netto: è nulla la clausola del regolamento condominiale che vieta il distacco. Resta però fermo l'obbligo, per il condomino distaccato, di partecipare alle spese di manutenzione straordinaria e conservazione dell'impianto comune. Vediamo cosa cambia in concreto.
Il caso e la decisione
La Cassazione Civile, Sezione II, con la sentenza n. 6618 del 19 marzo 2026, affronta una questione ricorrente nelle assemblee: un condomino può staccarsi dall'impianto di riscaldamento centralizzato, anche se il regolamento lo vieta?
La risposta della Corte è duplice. Da un lato dichiara nulla la clausola regolamentare che impone il divieto di distacco. Dall'altro conferma che il distacco non libera il condomino da ogni obbligo economico: restano a suo carico le spese di manutenzione straordinaria e di conservazione dell'impianto.
Inquadramento normativo
Il riferimento è l'art. 1118, comma 4, cod. civ., introdotto dalla riforma del condominio (legge n. 220/2012). La norma stabilisce che il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, a due condizioni: che dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento dell'impianto e che non ne derivino aggravi di spesa per gli altri condomini.
Lo stesso comma precisa che, in tal caso, il rinunciante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
La facoltà di distacco è dunque riconosciuta direttamente dalla legge. Ne deriva che una clausola di regolamento condominiale che la vieti si pone in contrasto con una norma inderogabile e, per questo, è affetta da nullità. In concreto: quella clausola è tamquam non esset, come se non ci fosse. Non serve impugnarla entro un termine, perché la nullità può essere fatta valere in ogni momento.
Cosa cambia per i condomini
La sentenza consolida un orientamento ormai stabile e produce effetti pratici precisi.
Per chi vuole distaccarsi. Il divieto scritto nel regolamento non costituisce di per sé un ostacolo. Il condomino conserva il diritto di rinunciare all'impianto comune, purché dimostri l'assenza di squilibri tecnici e di aggravi di spesa per gli altri. Questa verifica è il punto delicato: non basta volersi staccare, occorre la prova — di norma con una relazione tecnica di un professionista abilitato — che le due condizioni di legge siano rispettate.
Per chi si è già distaccato. Attenzione a non confondere il distacco con l'esonero totale dai costi. Il condomino distaccato non paga più le spese di consumo (il combustibile che non utilizza), ma continua a concorrere alle spese di manutenzione straordinaria e di conservazione. L'impianto resta un bene comune e la sua integrità va preservata nell'interesse di tutti.
Per l'amministratore e per il condominio. Opporsi al distacco facendo leva su una clausola regolamentare di divieto espone il condominio al rischio di una lite che, alla luce di questo principio, ha esito prevedibile. Più efficace è concentrarsi sulla verifica tecnica delle condizioni di legge.
Cosa fare in concreto
- Verificate il regolamento, ma non fermatevi lì. Se contiene un divieto di distacco, sappiate che è verosimilmente nullo. La decisione sul distacco va comunque fondata sulle condizioni dell'art. 1118, comma 4.
- Commissionate una relazione tecnica. Prima di distaccarvi, fate attestare da un tecnico abilitato l'assenza di squilibri di funzionamento e di aggravi di spesa per gli altri condomini. È il documento che regge l'intera operazione.
- Comunicate il distacco in forma scritta. Informate l'amministratore con comunicazione formale, allegando la documentazione tecnica, così da fissare una data certa.
- Mettete in conto le spese residue. Continuerete a partecipare alla manutenzione straordinaria e alla conservazione dell'impianto. Tenetene traccia nei bilanci condominiali per evitare contestazioni sui riparti.
- In caso di contestazione, valutate l'assistenza. Se il condominio si oppone o emette un riparto non corretto, consigliamo di far esaminare la posizione prima di assumere decisioni, così da scegliere lo strumento più adeguato.
In sintesi
Il diritto al distacco è presidiato dalla legge e non può essere soppresso dal regolamento. Ma è un diritto condizionato, non un salvacondotto economico: chi si stacca riduce i costi di consumo, non quelli di conservazione del bene comune.
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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*
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