Dividere un condominio in due edifici separati: quando è possibile

Il fatto e perché conta

Non è raro che un unico condominio comprenda più fabbricati o corpi di fabbrica distinti, magari sorti in epoche diverse o collegati solo da alcune parti comuni. In questi casi i condomini possono chiedersi se sia possibile separare il complesso in due gestioni autonome.

La risposta è affermativa, ma a condizioni rigorose. Lo scioglimento del condominio non è una scelta libera: richiede il rispetto di precisi requisiti strutturali e di maggioranze qualificate. Una delibera adottata senza questi presupposti rischia di essere invalida.

Inquadramento normativo

La materia è disciplinata dagli articoli 61 e 62 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile.

L'art. 61 disp. att. c.c. stabilisce che, qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato. Il presupposto sostanziale è quindi l'autonomia strutturale: ciascuna parte deve poter funzionare come edificio a sé.

Lo stesso art. 61, al secondo comma, prevede che, in mancanza della maggioranza necessaria, lo scioglimento possa essere disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione.

L'art. 62 disp. att. c.c. precisa che la divisione di cui all'art. 61 può essere deliberata anche quando resta in comune con gli altri edifici qualcuna delle cose indicate nell'art. 1117 c.c. la cui divisione non può farsi senza modificarne lo stato o renderne incomodo l'uso (ad esempio un impianto centralizzato o un'area di accesso unica). In tal caso la cosa resta in comunione tra i nuovi condomìni separati.

Quanto alla maggioranza, l'art. 62 rinvia all'art. 1136, comma 5, c.c.: occorre il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea e di almeno i due terzi del valore dell'edificio. È un quorum elevato, ben superiore alla semplice maggioranza per valore. Adottare la delibera con una maggioranza inferiore espone all'impugnazione.

Cosa significa autonomia strutturale

Il nodo tecnico è capire se le parti del complesso siano effettivamente edifici autonomi. Gli indici tipici sono:

• muri perimetrali e fondazioni propri, non condivisi in modo inscindibile;
• accessi indipendenti dalla via pubblica o da spazi comuni;
• coperture e strutture portanti distinte;
• possibilità di gestire separatamente impianti e servizi essenziali.

Quando questi elementi mancano — ad esempio se i due corpi poggiano sulle medesime fondazioni o condividono la struttura portante — la divisione non è praticabile. La giurisprudenza, in modo consolidato, valuta la sussistenza dell'autonomia in concreto, sulla base delle caratteristiche oggettive dell'immobile e non delle sole esigenze gestionali dei condomini.

Implicazioni pratiche

Lo scioglimento produce effetti rilevanti sulla gestione. Una volta divisi, nascono due condomìni distinti, ciascuno con propri organi, proprio regolamento e proprie tabelle millesimali. Le eventuali parti rimaste in comune ai sensi dell'art. 62 continueranno a essere gestite congiuntamente, con criteri di ripartizione delle spese da definire chiaramente.

Un capitolo delicato riguarda il subentro nella gestione. L'amministratore in carica deve curare il passaggio di consegne, la separazione contabile, la chiusura dei rapporti pendenti (fornitori, contenziosi, fondi accantonati) e la corretta attribuzione di crediti e debiti a ciascuna nuova compagine. Una gestione approssimativa di questa fase è fonte frequente di responsabilità e di liti tra condomini.

Cosa fare in concreto

1. Commissionate una perizia tecnica preventiva a un professionista abilitato per accertare l'effettiva autonomia strutturale: è il presupposto da cui dipende tutto il resto.
2. Verificate le maggioranze prima di convocare l'assemblea: serve il quorum dell'art. 1136, comma 5, c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi del valore dell'edificio).
3. Mappate le parti comuni che resterebbero condivise ex art. 62 disp. att. c.c. e definite per iscritto i criteri di gestione e di ripartizione delle spese.
4. Pianificate il subentro con l'amministratore: separazione contabile, passaggio di consegne, attribuzione di crediti, debiti e fondi alle due nuove gestioni.
5. In assenza della maggioranza, valutate con un legale il ricorso all'autorità giudiziaria ex art. 61, comma 2, disp. att. c.c., promosso da almeno un terzo dei comproprietari interessati.

Disclaimer

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.