Dividere un condominio in due edifici: quando è possibile

Il quadro: scioglimento totale o parziale

La legge distingue due ipotesi. Lo scioglimento integrale trasforma un unico condominio in due o più condomini distinti, ciascuno con proprie parti comuni, propria gestione e, ove necessario, proprio amministratore. Il condominio parziale, invece, mantiene in comune solo i beni che restano oggettivamente indivisibili (per esempio un impianto unico al servizio di entrambi gli edifici), separando il resto.

Questa distinzione non è teorica: incide sulle tabelle millesimali, sulla ripartizione delle spese e sulla titolarità delle parti comuni residue. Inquadrare correttamente il caso concreto è il primo passo.

Inquadramento normativo

La materia è regolata dagli artt. 61 e 62 delle disposizioni di attuazione del Codice civile.

L'art. 61 disp. att. c.c. prevede che, qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato. Lo scioglimento può essere deliberato dall'assemblea con la maggioranza prevista dall'art. 1136, secondo comma, c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio), oppure disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte.

L'art. 62 disp. att. c.c. pone però un limite tecnico decisivo. La divisione non può attuarsi quando non è possibile separare l'edificio in parti aventi le caratteristiche di edifici autonomi senza modificare lo stato delle cose e senza eseguire le opere necessarie per l'uso o il godimento delle cose comuni che restano in comunione. In altri termini: se per dividere occorre stravolgere la struttura o compromettere la fruibilità di beni comuni indivisibili, lo scioglimento totale è precluso e si può solo procedere allo scioglimento parziale per la restante parte.

Implicazioni pratiche

Il nodo è quasi sempre tecnico, prima che giuridico. L'autonomia strutturale richiede che ciascuna porzione disponga di accessi, impianti e parti comuni proprie, o quantomeno separabili senza interventi che ne pregiudichino sicurezza, stabilità e godimento.

Quando l'autonomia non è piena, alcuni beni restano necessariamente comuni: in questi casi non si ha una divisione netta, ma un condominio parziale sui beni indivisibili affiancato a gestioni separate per il resto.

Sul piano gestionale, la nascita di condomini distinti può far scattare obblighi nuovi. La nomina dell'amministratore è obbligatoria quando i condomini sono più di otto (art. 1129, primo comma, c.c.): dato da verificare sul testo vigente in relazione alla composizione di ciascuna nuova entità, perché un edificio che prima rientrava in una gestione unica potrebbe trovarsi sopra o sotto soglia una volta separato.

Vanno inoltre rifatte le tabelle millesimali di ciascun nuovo condominio e ridefiniti i criteri di riparto delle spese sui beni che restano comuni.

Cosa fare in concreto

• Commissionate una perizia tecnica a un professionista abilitato che attesti l'effettiva autonomia strutturale degli edifici e individui i beni eventualmente indivisibili.
• Verificate il quorum prima di portare la questione in assemblea: serve la maggioranza dell'art. 1136, secondo comma, c.c., e in alternativa è esperibile la via giudiziale con la domanda di un terzo dei comproprietari della porzione.
• Stimate i costi delle opere di separazione e degli adempimenti successivi (nuove tabelle, eventuale nomina dell'amministratore, voltura utenze): un dato economico chiaro previene contenziosi.
• Predisponete le nuove tabelle millesimali e i criteri di riparto per i beni che restano in comunione, distinguendo scioglimento integrale e parziale.
• Valutate la via giudiziale quando manca l'accordo assembleare ma ricorrono i presupposti dell'art. 61 disp. att. c.c., tenendo conto del limite tecnico dell'art. 62.

Consigliamo di affrontare il tema con un'istruttoria tecnica completa prima ancora di convocare l'assemblea: la fattibilità giuridica dipende quasi sempre dall'esito di quella verifica.

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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.