Divisori e tende sui balconi: i limiti del decoro architettonico

Il caso

Una proprietaria installa sul proprio balcone divisori e tende. La vicina lamenta una compromissione della luce e della veduta di cui godeva, oltre a un'alterazione dell'aspetto estetico del fabbricato. Il Tribunale di Savona affronta così un nodo ricorrente: fino a che punto il singolo condomino può intervenire su una parte di proprietà esclusiva quando l'opera incide sull'estetica comune e sulle posizioni dei vicini.

*Nota di trasparenza: gli estremi completi della pronuncia (numero e data di deposito) non risultano allo stato disponibili. Il presente contributo ne richiama il principio orientativo, non il dispositivo nei suoi dettagli.*

Inquadramento normativo

Il balcone, nella sua parte calpestabile e nelle relative strutture aggettanti, è di norma di proprietà esclusiva. Per gli interventi del singolo su parti di proprietà o uso individuale la disposizione di riferimento è l'art. 1122 c.c., che vieta opere capaci di recare danno alle parti comuni o di pregiudicare la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dell'edificio.

È bene distinguere questo profilo da quello dell'art. 1120 c.c., che riguarda le *innovazioni* deliberate dall'assemblea sulle parti comuni e, al comma 4, vieta quelle che alterano il decoro. Qui non siamo davanti a una delibera assembleare, ma a un'iniziativa del singolo proprietario: la cornice corretta resta dunque l'art. 1122 c.c., letto alla luce della giurisprudenza consolidata di legittimità in tema di decoro architettonico (per orientamento costante, il pregiudizio al decoro rileva quando è apprezzabile e oggettivamente percepibile, non quando dipende dalla mera sensibilità estetica di un condomino).

Quanto ai rapporti con la vicina, il riferimento alle distanze va maneggiato con cautela. L'art. 905 c.c. disciplina le distanze per l'apertura di vedute dirette e balconi verso il fondo altrui: la sua pertinenza è dubbia quando il divisorio insiste sul proprio balcone e non apre una nuova veduta. L'art. 907 c.c. (distanze delle costruzioni dalle vedute del vicino) diventa invece rilevante solo se la confinante vantava una veduta già acquisita che il manufatto va a comprimere. In altre parole, la tutela della veduta presuppone l'esistenza di un diritto consolidato: in assenza, la doglianza sulla luce e sulla visuale si riconduce, semmai, al limite generale dell'abuso e del decoro.

Implicazioni pratiche

Per chi vive in condominio il messaggio è duplice.

Da un lato, l'opera sul proprio balcone è in linea di principio consentita, ma trova un argine nel decoro architettonico e nei diritti dei vicini. Un divisorio integralmente opaco, di colore o materiale dissonante, o tale da modificare in modo percepibile la fisionomia della facciata, espone a contestazioni.

Dall'altro, il pregiudizio deve essere oggettivo e apprezzabile: non basta che il vicino lo trovi sgradevole. La valutazione si fonda sullo stato dei luoghi, sull'uniformità estetica preesistente e sull'effettiva incidenza su luce e veduta.

Da qui il criterio di bilanciamento indicato in casi analoghi: privilegiare soluzioni tecniche che tutelino la privacy del proprietario senza azzerare luminosità e visuale della confinante. Un divisorio parzialmente trasparente o a maglia aperta è spesso il punto di equilibrio, perché schermo e luce coesistono.

Va infine tenuto distinto il piano delle norme generali da quello del regolamento condominiale. Se il regolamento ha natura contrattuale (accettato da tutti i condomini o richiamato negli atti di acquisto), può imporre vincoli estetici più stringenti rispetto al codice civile, fino a vietare specifiche tipologie di manufatti. In tal caso il limite contrattuale prevale.

Cosa fare in concreto

• Verificare il regolamento condominiale, accertando se ha natura contrattuale e se contiene vincoli espressi su tende, divisori, colori o materiali dei balconi.
• Controllare l'uniformità estetica già presente sulla facciata: allinearsi alle soluzioni esistenti riduce il rischio di alterazione del decoro.
• Preferire soluzioni trasparenti o parzialmente schermanti, che proteggano la privacy senza sottrarre luce e veduta al vicino.
• Documentare lo stato dei luoghi con foto e, dove utile, una relazione tecnica, prima e dopo l'intervento.
• Ricercare un accordo scritto con il confinante sulle caratteristiche del manufatto, così da prevenire il contenzioso.

È opportuno acquisire una valutazione tecnica sullo stato dei luoghi quando l'intervento incide su facciata, luce o veduta, così da inquadrare correttamente i margini di liceità.

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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.