Domanda di mediazione condominiale: perché deve coincidere con quella giudiziale
Nelle liti condominiali la mediazione è un passaggio obbligato prima del giudice. Ma non basta avviarla: la domanda depositata in mediazione deve corrispondere a quella che si porterà in tribunale. Diversi tribunali hanno ribadito che, in assenza di questa coerenza, la successiva causa rischia l'improcedibilità. Un errore di redazione può quindi vanificare l'intero contenzioso.
Il contesto
Le controversie in materia di condominio rientrano tra quelle soggette a mediazione obbligatoria. Significa che, prima di poter agire in giudizio, la parte deve tentare la conciliazione davanti a un organismo di mediazione. Si tratta di una condizione di procedibilità: senza il tentativo, il processo non può proseguire.
Il punto meno noto, ma decisivo, è un altro. Non è sufficiente aver avviato una qualunque mediazione: la domanda presentata in quella sede deve avere lo stesso oggetto e gli stessi motivi della domanda che verrà poi proposta al giudice. È il principio della cosiddetta corrispondenza (o identità) tra domanda di mediazione e domanda giudiziale.
Inquadramento normativo
La materia è disciplinata dal Dlgs 28/2010, che individua le controversie soggette a mediazione obbligatoria, tra cui espressamente quelle condominiali. La norma subordina la procedibilità della domanda giudiziale al previo esperimento del procedimento di mediazione.
Da qui la lettura offerta da diversi giudici di merito — tra cui i Tribunali di Torino, Napoli, Roma e Teramo — secondo cui la condizione di procedibilità si intende soddisfatta solo se la mediazione ha riguardato la medesima pretesa poi azionata in causa. In altri termini, non è consentito avviare una mediazione su un tema e poi promuovere un giudizio su una questione diversa o più ampia: quella parte di domanda non mediata resta priva del tentativo obbligatorio e, come tale, improcedibile.
La ratio è coerente con la funzione dell'istituto. La mediazione serve a mettere le parti in condizione di trovare un accordo su un oggetto definito. Se in mediazione si discute di un problema e in giudizio se ne porta un altro, la controparte non ha mai avuto occasione di negoziare su quest'ultimo: il filtro conciliativo verrebbe di fatto aggirato.
Implicazioni pratiche
Per condomini e amministratori l'effetto è concreto e pesante. Una domanda di mediazione redatta in modo generico, o che descrive la lite in termini più ristretti rispetto a ciò che poi si chiederà al giudice, può portare alla dichiarazione di improcedibilità dell'azione. Il risultato è la perdita di tempo, il rischio di prescrizioni o decadenze maturate nel frattempo e il costo di dover ricominciare.
Il problema si presenta spesso quando la domanda di mediazione viene compilata frettolosamente, magari con la formula standard messa a disposizione dall'organismo, senza esporre con precisione i fatti, i titoli e le pretese. In sede giudiziale, invece, l'atto viene articolato in modo più completo, introducendo profili che in mediazione non erano stati minimamente accennati.
Per l'amministratore che agisce per conto del condominio, l'attenzione deve essere doppia: oltre alla corrispondenza tra le domande, va verificata anche la corretta autorizzazione dell'assemblea a mediare e la coerenza tra ciò che l'assemblea ha deliberato e ciò che si porta davanti al mediatore.
Cosa fare in concreto
- Redigi la domanda di mediazione con la stessa cura di un atto giudiziale. Descrivi fatti, titoli e pretese in modo completo, non con formule generiche.
- Verifica la coincidenza dell'oggetto. Prima del deposito, confronta la domanda di mediazione con quella che intendi proporre al giudice: devono riguardare la stessa questione e le stesse richieste.
- Includi tutti i profili controversi. Se prevedi di far valere più pretese, esplicitale già in mediazione, per non trovartene alcune dichiarate improcedibili.
- Documenta la partecipazione. Conserva verbale di mediazione, prova della convocazione e della presenza personale delle parti.
- Per l'amministratore, controlla la delibera. Assicurati che l'assemblea abbia autorizzato l'azione e che il perimetro della lite coincida con quanto deliberato.
Un'ultima avvertenza. La coerenza va mantenuta anche nell'eventuale fase di ampliamento della domanda in corso di giudizio: introdurre pretese nuove non mediate espone allo stesso rischio di improcedibilità. Meglio impostare correttamente il perimetro fin dall'inizio.
Disclaimer
Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.
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