Gli obblighi del proprietario nel contratto di locazione

Il quadro normativo

Gli obblighi del proprietario che concede in locazione un immobile sono definiti dagli articoli 1575 e seguenti del Codice civile. L'articolo 1575 c.c. fissa tre doveri fondamentali del locatore: consegnare la cosa in buono stato di manutenzione, mantenerla in condizioni tali da servire all'uso convenuto e garantirne il pacifico godimento durante tutta la durata del contratto.

Si tratta di obblighi non derogabili nel loro nucleo essenziale: le clausole che li svuotano di contenuto rischiano la nullità. Attorno a queste tre direttrici ruotano poi le regole più specifiche sulla manutenzione e sulla garanzia per i difetti.

La consegna e la manutenzione dell'immobile

Il primo dovere è la consegna dell'immobile in "buono stato di manutenzione" (art. 1575, n. 1). Significa che i locali devono essere idonei all'uso pattuito fin dal momento in cui l'inquilino prende possesso: un appartamento a uso abitativo deve essere abitabile, un locale commerciale utilizzabile per l'attività prevista.

Durante il rapporto, l'articolo 1576 c.c. attribuisce al proprietario le riparazioni necessarie, con l'eccezione delle piccole riparazioni di manutenzione ordinaria, che restano a carico dell'inquilino. In pratica, il proprietario risponde degli interventi strutturali e straordinari — impianti, infissi rilevanti, tetto, murature — mentre all'inquilino spettano le manutenzioni legate all'uso quotidiano.

L'articolo 1577 c.c. impone all'inquilino di avvisare tempestivamente il proprietario quando emerge la necessità di riparazioni a suo carico. In caso di urgenza, l'inquilino può eseguirle direttamente, salvo poi il rimborso.

La garanzia per i vizi

L'articolo 1578 c.c. disciplina la garanzia per i vizi della cosa locata. Se al momento della consegna l'immobile presenta difetti che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso, l'inquilino può chiedere la risoluzione del contratto oppure una riduzione del canone.

La norma copre anche i vizi nascosti, cioè quelli non riconoscibili con l'ordinaria diligenza al momento della stipula. Se i difetti erano ignoti all'inquilino senza sua colpa, egli può ottenere anche il risarcimento del danno, a meno che il proprietario dimostri di averli ignorati senza colpa. La Cassazione ha ripetutamente confermato che la garanzia opera anche per vizi sopravvenuti che rendano l'immobile insalubre o pericoloso.

Cosa cambia per proprietario e inquilino

Per il proprietario, questi obblighi si traducono in una responsabilità che non si esaurisce con la firma del contratto: chi affitta un immobile con difetti rilevanti o omette le riparazioni straordinarie si espone a richieste di riduzione del canone, risoluzione e risarcimento.

Per l'inquilino, la conoscenza di questi doveri consente di distinguere ciò che spetta al proprietario da ciò che è a suo carico, evitando di sostenere spese non dovute o, al contrario, di trascurare i propri obblighi di avviso e manutenzione ordinaria.

Un punto spesso trascurato è la documentazione dello stato dell'immobile alla consegna: senza un verbale iniziale diventa difficile, in caso di lite, provare le condizioni di partenza e attribuire le responsabilità.

Cosa fare in concreto

• Redigete un verbale di consegna dettagliato, con foto datate e descrizione dello stato di impianti e finiture, sottoscritto da entrambe le parti.
• Segnalate per iscritto i difetti e le necessità di riparazione, conservando prova dell'invio (PEC o raccomandata), per rispettare l'obbligo di avviso ex art. 1577 c.c.
• Distinguete nel contratto in modo chiaro quali interventi restano a carico del proprietario e quali dell'inquilino, senza clausole che eludano gli obblighi inderogabili.
• Non eseguite riparazioni urgenti senza documentarne l'urgenza e i costi, se intendete chiederne il rimborso.
• Rivolgetevi a un professionista prima di agire per risoluzione o riduzione del canone: la valutazione della "apprezzabilità" del vizio richiede un esame caso per caso.

Disclaimer

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.