Durata dell'incarico dell'amministratore di condominio: cosa cambia dopo due anni

Il fatto

La Corte di Cassazione, con pronuncia del maggio 2025, ha chiarito un punto spesso frainteso nella gestione condominiale: la durata dell'incarico dell'amministratore e gli effetti della sua scadenza.

Il principio è netto. L'incarico ha una durata predeterminata dalla legge. Una volta decorso il termine, l'amministratore decade in modo automatico. Non serve una revoca da parte del giudice né, di per sé, una delibera assembleare che ne dichiari la cessazione.

Inquadramento normativo

Il riferimento è l'art. 1129 del codice civile. Il comma 10 stabilisce che l'incarico dell'amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. In concreto, ciò significa che il mandato copre due annualità: l'anno originario più il rinnovo tacito di pari durata. Alla fine di questo arco temporale, l'incarico si esaurisce.

La scadenza opera di diritto. Non è un effetto che dipende dalla volontà dei condomini o da un atto formale di revoca. Il rinnovo automatico previsto dalla norma vale solo per il primo periodo: esaurito anche quello, l'assemblea deve provvedere a una nuova nomina, confermando l'amministratore uscente o designandone uno diverso.

Va tenuto distinto questo profilo dalla revoca giudiziale disciplinata dal comma 8 dell'art. 1129 c.c., che riguarda invece i casi di gravi irregolarità nella gestione. La decadenza per scadenza del termine e la revoca per giusta causa sono istituti diversi, con presupposti e procedure differenti.

Il regime dopo la scadenza

Il nodo pratico riguarda ciò che accade tra la scadenza dell'incarico e la nuova nomina. La Cassazione applica la logica della cosiddetta *prorogatio*: l'amministratore scaduto non perde ogni potere, ma li conserva in forma limitata.

In questa fase intermedia può compiere solo gli atti urgenti, cioè quelli necessari a evitare un pregiudizio agli interessi comuni: pensiamo al pagamento di utenze indifferibili, agli interventi su un guasto che mette a rischio la sicurezza dell'edificio, agli adempimenti con scadenze improrogabili.

Resta invece escluso il compimento di atti di ordinaria amministrazione non urgenti e, a maggior ragione, di atti che eccedono la gestione corrente. Un amministratore che continua a operare a pieno regime oltre la scadenza espone sé stesso e il condominio a contestazioni sulla validità degli atti e a possibili profili di responsabilità.

Implicazioni pratiche per il condominio

La pronuncia ha ricadute concrete su più fronti.

Per i condomini, significa avere la consapevolezza che un amministratore scaduto non è automaticamente revocato, ma neppure pienamente legittimato. È quindi necessario convocare l'assemblea per la nuova nomina senza lasciar trascorrere troppo tempo dalla scadenza.

Per i terzi che contrattano con il condominio — fornitori, imprese, professionisti — emerge l'opportunità di verificare la posizione di chi firma in rappresentanza dell'edificio. Un contratto sottoscritto da un amministratore decaduto, per attività non urgente, può prestarsi a contestazioni.

Per l'amministratore, infine, la regola impone prudenza nella fase di transizione: limitarsi all'urgente e sollecitare la convocazione dell'assemblea sono comportamenti che riducono i rischi.

Cosa fare in concreto

• Verificate la data di nomina e calcolate con precisione il termine di scadenza dell'incarico, ricordando il rinnovo automatico per il primo periodo.
• Convocate l'assemblea in prossimità della scadenza per deliberare la nuova nomina, evitando vuoti gestionali.
• In fase di prorogatio, limitate l'attività agli atti urgenti e documentate le ragioni di urgenza di ogni intervento.
• Controllate la legittimazione di chi firma per il condominio prima di sottoscrivere contratti rilevanti con i terzi.
• Distinguete decadenza e revoca: se vi sono gravi irregolarità, valutate la diversa strada della revoca giudiziale ex art. 1129, comma 8, c.c.

Consigliamo di non sottovalutare la fase di passaggio tra un incarico e l'altro: è proprio in quel momento che si concentrano i rischi di atti contestabili e di responsabilità per l'amministratore e per il condominio.

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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*