Esalazioni dal ristorante: anche il proprietario delle mura ne risponde
Le esalazioni di un ristorante che infastidiscono i vicini possono coinvolgere non solo chi gestisce il locale, ma anche chi possiede le mura. La Cassazione lo ha chiarito applicando l'art. 2051 del Codice civile: il proprietario risponde dei danni provocati da strutture difettose, come una canna fumaria, anche quando l'attività è gestita interamente dall'inquilino.
Il caso
Un ristorante produce esalazioni moleste che danneggiano gli appartamenti vicini. La causa non è solo la cucina in funzione, ma una canna fumaria mal progettata o mal mantenuta, cioè un elemento strutturale dell'edificio. La domanda è chi debba risarcire: il gestore dell'attività o il proprietario dell'immobile che lo ha affittato?
La Cassazione (Sez. II civile, decisione del dicembre 2020) ha risposto che entrambi possono essere chiamati a rispondere, in solido. Significa che il danneggiato può chiedere l'intero risarcimento a uno qualsiasi dei due, salvo poi i rapporti interni tra locatore e conduttore.
Inquadramento normativo
La norma di riferimento è l'art. 2051 del Codice civile, sulla responsabilità per danno da cose in custodia: "Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito".
Il punto centrale è il concetto di custodia. Custode non è solo chi usa materialmente la cosa, ma chiunque eserciti su di essa un potere di controllo e di intervento. Per le parti strutturali dell'immobile — muri, impianti fissi, canna fumaria — questo potere resta tipicamente in capo al proprietario, perché riguardano la struttura dell'edificio e non la semplice gestione dell'attività.
Di qui la distinzione applicata dalla Corte. Il conduttore custodisce ciò che riguarda l'uso quotidiano del locale; il proprietario continua a custodire gli elementi strutturali. Quando il danno deriva da un difetto della struttura, la responsabilità del proprietario non viene meno per il solo fatto di aver concesso l'immobile in locazione.
Implicazioni pratiche
Per chi possiede un immobile destinato ad attività commerciale, la pronuncia è un avvertimento concreto. Affittare il locale non trasferisce automaticamente ogni responsabilità all'inquilino. Se il danno nasce da un vizio strutturale — una canna fumaria sottodimensionata, un impianto di scarico difettoso — il proprietario può essere coinvolto direttamente, anche se non ha alcun ruolo nella gestione del ristorante.
Per il conduttore il discorso è speculare. Resta responsabile per l'uso improprio o per la cattiva manutenzione degli elementi affidati alla sua gestione, ma non risponde da solo dei difetti della struttura che non gli competono.
Il profilo più delicato è quello dei rapporti interni. La solidarietà opera verso il danneggiato, ma tra proprietario e inquilino la ripartizione finale dipende da chi abbia effettivamente causato o aggravato il difetto, e da come il contratto di locazione abbia distribuito gli oneri di manutenzione. Un contratto scritto male, o silente sul punto, lascia spazio a contenziosi.
Cosa fare in concreto
- Verificare lo stato degli impianti strutturali prima di concedere o prendere in locazione un immobile a uso commerciale: canna fumaria, scarichi, sistemi di ventilazione. Documentare le condizioni con un verbale o una perizia.
- Definire nel contratto la ripartizione della manutenzione: indicare con chiarezza quali interventi spettano al proprietario e quali al conduttore, distinguendo manutenzione ordinaria e straordinaria.
- Inserire clausole di garanzia e manleva che regolino i rapporti interni in caso di danni a terzi, fermo restando che non sono opponibili al danneggiato.
- Adeguarsi alle normative tecniche e ai regolamenti comunali sulle emissioni e sugli impianti di smaltimento fumi, conservando le certificazioni.
- In caso di reclami dei vicini, intervenire subito: documentare le segnalazioni e attivare le verifiche tecniche. L'inerzia aggrava la posizione di entrambe le parti.
La solidarietà tra locatore e conduttore non è una penalizzazione, ma il riflesso di una logica precisa: chi controlla la cosa ne risponde. Per questo la prevenzione, prima ancora del contenzioso, passa da una corretta redazione del contratto e da una manutenzione tracciata.
Consigliamo, sia ai proprietari sia ai gestori, di rivedere i contratti di locazione commerciale già in essere alla luce di questo principio, intervenendo dove la disciplina della manutenzione e delle responsabilità risulti generica o incompleta.
Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners Avvocati. Non costituisce parere legale.
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