Esenzione IMU per gli enti del Terzo Settore: le condizioni

Il quadro: un'esenzione condizionata

Molti enti del Terzo Settore ritengono che il solo status di ETS basti a escludere il pagamento dell'IMU sugli immobili di proprietà. Non è così. L'esenzione dipende da una verifica precisa, che l'amministrazione finanziaria conduce caso per caso.

Il principio è chiaro: l'agevolazione premia l'uso effettivo del bene per finalità di interesse generale, non la mera qualifica giuridica del possessore.

Inquadramento normativo

La disciplina di riferimento è l'art. 82, comma 6, del Codice del Terzo Settore (d.lgs. n. 117 del 2017), che rinvia al regime di esenzione IMU previsto per gli immobili degli enti non commerciali destinati ad attività non lucrative.

Perché l'esenzione operi devono ricorrere tre requisiti cumulativi — cioè da verificare tutti insieme, non in alternativa:

• Requisito soggettivo: l'immobile deve essere posseduto da un ente non commerciale.
• Requisito oggettivo: l'immobile deve essere destinato a una delle attività meritevoli indicate dalla norma (assistenziali, sanitarie, didattiche, ricettive, culturali, ricreative, sportive, di religione o culto).
• Requisito modale: l'attività deve essere svolta con modalità non commerciali, ossia senza corrispettivi che superino i costi effettivi, o con corrispettivi meramente simbolici.

È sufficiente che manchi uno solo di questi presupposti perché l'IMU torni dovuta, eventualmente in misura proporzionale alla parte dell'immobile usata in modo commerciale.

La novità del comodato gratuito (legge 213/2023)

Un nodo storicamente critico riguardava gli immobili non usati direttamente dal proprietario, ma concessi ad altro ente. La giurisprudenza aveva a lungo negato l'esenzione in questi casi, perché il possessore non svolgeva in prima persona l'attività meritevole.

L'art. 1, comma 71, della legge n. 213 del 2023 (legge di bilancio 2024) è intervenuto su questo punto: l'esenzione si applica anche agli immobili concessi in comodato gratuito a un ente non commerciale collegato, purché il comodatario li utilizzi per le attività agevolate con modalità non commerciali.

Due condizioni restano imprescindibili: la gratuità piena del comodato e l'uso effettivo dell'immobile per finalità di interesse generale. Un comodato con canone mascherato, o un utilizzo a fini commerciali, fa venir meno il beneficio.

Implicazioni pratiche per l'ente

Per un'associazione del Terzo Settore la posta in gioco è concreta. L'esenzione può incidere in modo significativo sul bilancio, ma espone anche al rischio di accertamenti e sanzioni se applicata senza i presupposti.

Due situazioni richiedono particolare attenzione:

1. Uso promiscuo dell'immobile. Se una parte dei locali ospita attività commerciali (ad esempio un bar aperto al pubblico o affitti a terzi), l'esenzione va calcolata solo sulla quota destinata all'attività non commerciale. Serve una ripartizione documentabile.

1. Corrispettivi ricevuti dagli utenti. La riscossione di quote o rette non esclude di per sé l'esenzione, ma solo se resta entro la soglia dei costi effettivi. Superata quella soglia, l'attività diventa commerciale ai fini IMU.

Cosa fare in concreto

• Verificate i tre requisiti prima di ogni scadenza IMU: qualifica dell'ente, destinazione dell'immobile e modalità non commerciali dell'attività. Se anche uno manca, valutate il versamento.
• Documentate l'uso non commerciale: conservate statuto, rendiconti, tariffario e ogni prova che i corrispettivi non superino i costi.
• Formalizzate per iscritto il comodato gratuito, indicando esplicitamente l'assenza di corrispettivo e la destinazione dell'immobile, per rientrare nella novità del 2023.
• Ripartite le superfici a uso promiscuo con una mappatura chiara delle parti agevolate e di quelle imponibili.
• Consigliamo di richiedere un controllo preventivo in presenza di attività miste o comodati tra enti, per evitare recuperi d'imposta e sanzioni.

L'esenzione IMU è uno strumento importante per la sostenibilità degli enti del Terzo Settore, ma opera solo entro confini precisi. Una verifica accurata a monte evita contestazioni onerose a valle.

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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*