Esenzione IMU per gli enti del Terzo Settore: le tre condizioni

Il quadro di riferimento

Gli immobili utilizzati dagli enti non commerciali per attività di rilievo sociale possono essere esentati dall'IMU. La disciplina generale è contenuta nell'art. 7, comma 1, lettera i) del d.lgs. n. 504 del 1992, richiamato dalla normativa IMU vigente.

Per gli enti del Terzo Settore il tema si intreccia con l'art. 82, comma 6, del Codice del Terzo Settore (d.lgs. n. 117 del 2017), che conferma l'applicabilità dell'esenzione agli immobili posseduti e utilizzati dagli enti non commerciali del Terzo Settore per lo svolgimento delle attività istituzionali con modalità non commerciali.

Le tre condizioni cumulative

L'esenzione non dipende dalla sola natura dell'ente. Devono ricorrere contemporaneamente tre requisiti. La mancanza anche di uno solo fa venire meno il beneficio.

Requisito soggettivo. L'immobile deve essere posseduto da un ente non commerciale. La qualifica va verificata in concreto: iscrizione al RUNTS e struttura non lucrativa sono indizi, ma ciò che conta è l'assenza di scopo di lucro nell'attività svolta.

Requisito oggettivo. L'immobile deve essere destinato a una delle attività meritevoli individuate dalla norma: assistenziali, previdenziali, sanitarie, di ricerca scientifica, didattiche, ricettive, culturali, ricreative, sportive, religiose o di culto. Non basta possedere l'immobile: occorre che vi si svolga effettivamente una di queste attività.

Requisito modale. L'attività deve essere svolta con modalità non commerciali. È il punto più delicato. Il decreto ministeriale n. 200 del 2012 fissa i parametri: assenza di corrispettivo, oppure corrispettivi di importo simbolico, comunque tali da coprire solo una frazione del costo effettivo del servizio. Se l'ente applica rette o tariffe di mercato, l'esenzione salta anche se ente e attività sono astrattamente meritevoli.

L'uso promiscuo dell'immobile

Quando lo stesso immobile è destinato in parte ad attività non commerciale e in parte ad attività commerciale, l'esenzione si applica solo alla porzione riferibile all'attività esente.

La quota va determinata su base oggettiva: metratura utilizzata, oppure — se il criterio spaziale non è praticabile — sulla base di parametri temporali o funzionali. L'ente deve poter documentare il criterio adottato, perché in caso di controllo l'onere della prova ricade su di esso.

La novità della legge n. 213 del 2023

L'art. 1, comma 71, della legge n. 213 del 2023 ha ampliato la portata dell'esenzione. Il beneficio si estende ora agli immobili posseduti da un ente non commerciale e concessi in comodato gratuito a un altro ente non commerciale, purché funzionalmente o strutturalmente collegato al concedente, che vi svolga un'attività meritevole con modalità non commerciali.

È una modifica rilevante per le reti di enti collegati — ad esempio associazioni e fondazioni riconducibili allo stesso gruppo o progetto. Prima dell'intervento, il possesso e l'utilizzo dovevano coincidere nello stesso soggetto; ora la dissociazione è ammessa, a patto che il comodato sia realmente gratuito e il collegamento tra gli enti dimostrabile.

Cosa cambia per l'ente

L'esenzione IMU non è un diritto acquisito con la qualifica di ente del Terzo Settore. È il risultato di una verifica annuale sui tre requisiti e sulle modalità concrete di gestione dell'immobile. Un cambio di destinazione, l'introduzione di corrispettivi non simbolici o l'uso promiscuo non dichiarato possono trasformare un immobile esente in imponibile, con recupero del tributo, sanzioni e interessi in caso di accertamento.

Cosa fare in concreto

1. Verifica i tre requisiti ogni anno, non solo alla prima applicazione: la situazione dell'immobile può cambiare.
2. Documenta le modalità non commerciali: conserva bilanci, tariffari e delibere che dimostrino l'assenza di corrispettivo o il suo carattere simbolico.
3. Calcola e motiva la quota esente in caso di uso promiscuo, indicando il criterio adottato e le basi di calcolo.
4. Formalizza per iscritto il comodato tra enti collegati e documenta il collegamento funzionale o strutturale, per fruire della novità 2023.
5. Presenta la dichiarazione IMU dedicata agli enti non commerciali entro i termini di legge: l'omissione può precludere l'esenzione.

Consigliamo una ricognizione periodica del patrimonio immobiliare dell'ente, con particolare attenzione agli immobili a destinazione mista e a quelli concessi ad altri enti.

Disclaimer

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.