Un estraneo può partecipare all'assemblea condominiale?

Chi ha diritto di partecipare

La regola generale è semplice: all'assemblea partecipano i condomini, cioè i titolari del diritto di proprietà sulle singole unità immobiliari. Un soggetto estraneo alla compagine condominiale non può, di norma, presenziare né votare.

Esistono però eccezioni ben definite. La partecipazione di chi non è proprietario è ammessa solo nei casi previsti dalla legge e dalla giurisprudenza, e sempre con precisi limiti di intervento e di voto.

Il delegato: l'art. 67 disp. att. c.c.

L'ipotesi più frequente è quella del delegato. L'art. 67, comma 1, delle disposizioni di attuazione del codice civile consente al condomino di farsi rappresentare in assemblea, purché la delega sia conferita per iscritto.

Il delegato può essere un altro condomino oppure un terzo estraneo all'edificio (un familiare, un professionista, un conoscente). In questo secondo caso, l'estraneo partecipa e vota, ma solo in nome e per conto del delegante, esercitando i diritti del condomino rappresentato e non diritti propri.

Lo stesso art. 67 fissa un tetto alla concentrazione delle deleghe. Negli edifici con più di venti condomini, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale (cioè un quinto dei millesimi). Il limite mira a evitare che una sola persona controlli l'esito delle votazioni.

Usufruttuario e nudo proprietario

Quando sull'unità immobiliare gravano diritti reali distinti, la partecipazione si ripartisce secondo l'oggetto della delibera.

L'usufruttuario esercita il diritto di voto sulle questioni che riguardano l'ordinaria amministrazione e il semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Al nudo proprietario spetta invece il voto sulle decisioni relative a innovazioni, ricostruzioni e opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni.

Anche l'usufruttuario, quindi, non è un vero estraneo: interviene in assemblea perché titolare di un diritto reale che gli attribuisce specifiche prerogative decisionali.

Il conduttore e le spese di riscaldamento

Un caso particolare riguarda l'inquilino. L'art. 10 della legge n. 392/1978 (equo canone) attribuisce al conduttore il diritto di voto, in luogo del proprietario, nelle delibere relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.

Su queste sole materie l'inquilino partecipa e vota; per tutte le altre decisioni il diritto resta in capo al proprietario. Anche qui, dunque, si tratta di una legittimazione circoscritta.

Il divieto per l'amministratore

Un punto spesso frainteso: l'amministratore non può ricevere delega dai condomini per rappresentarli e votare in assemblea. La ragione è il conflitto di interessi. L'amministratore è il soggetto sul cui operato l'assemblea è chiamata a esprimersi (approvazione del rendiconto, conferma o revoca dell'incarico). Consentirgli di votare per conto dei condomini significherebbe permettergli di incidere sulle decisioni che lo riguardano direttamente.

Cosa rischia la delibera viziata

La presenza in assemblea di un soggetto non legittimato, o il voto espresso oltre i limiti di legge, può incidere sulla validità della delibera. Occorre distinguere due categorie.

Le delibere nulle (ad esempio per impossibilità o illiceità dell'oggetto) possono essere fatte valere senza limiti di tempo. Le delibere annullabili, invece, devono essere impugnate davanti al giudice entro il termine perentorio di trenta giorni previsto dall'art. 1137 c.c. Il termine decorre dalla deliberazione, per i dissenzienti e gli astenuti presenti, e dalla comunicazione del verbale per gli assenti.

Un'irregolare partecipazione di un estraneo si colloca generalmente nell'area dell'annullabilità: chi intende contestarla deve quindi muoversi entro i trenta giorni, pena la definitiva stabilizzazione della decisione.

Cosa fare in concreto

• Verificate la delega prima del voto: pretendete che sia scritta, riferita alla specifica assemblea e conforme ai limiti dell'art. 67 disp. att. c.c.
• Controllate il tetto del quinto negli edifici con più di venti condomini, per evitare che un delegato accumuli poteri oltre la soglia consentita.
• Distinguete le materie di voto tra usufruttuario e nudo proprietario, e riservate al conduttore le sole decisioni su riscaldamento e condizionamento.
• Escludete ogni delega all'amministratore: la sua partecipazione al voto è incompatibile con il ruolo.
• È opportuno documentare in verbale la presenza e la qualità di ciascun intervenuto, così da rendere tracciabile la legittimazione al voto in caso di successiva contestazione.

Chi vuole impugnare una delibera assunta con partecipazioni irregolari deve rispettare il termine di trenta giorni: agire tempestivamente è la condizione per far valere il vizio.

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners Avvocati - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.