Estranei in assemblea condominiale: quando è ammesso
L'assemblea condominiale è riservata a chi ha titolo. Un estraneo può accedervi solo in casi tipizzati: come delegato scritto, come usufruttuario o come conduttore per le delibere sul riscaldamento. Comprendere i confini di questa partecipazione evita vizi di convocazione e possibili impugnazioni delle delibere. Ecco cosa prevedono norma e giurisprudenza recente.
Il principio generale
L'assemblea condominiale è l'organo che riunisce i titolari dei diritti reali sulle unità immobiliari. La regola di fondo è semplice: partecipa chi è condomino. Chiunque non abbia tale qualità è, in linea di principio, un estraneo e non ha diritto di presenza né di voto.
Esistono però eccezioni previste dalla legge, che consentono a soggetti diversi dal condomino di intervenire in specifiche condizioni. È su questi confini che si concentrano le controversie.
Inquadramento normativo
Il riferimento centrale è l'art. 67, comma 1, delle disposizioni di attuazione del codice civile, come modificato dalla legge n. 220/2012 (riforma del condominio). La norma consente al condomino di farsi rappresentare in assemblea da un delegato, purché la delega sia conferita per iscritto. Il delegato può anche essere una persona estranea al condominio: in tal caso partecipa non a titolo proprio, ma in nome e per conto del condomino delegante.
Lo stesso art. 67 pone limiti quantitativi: nei condominii con più di venti condomini il singolo delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.
L'art. 72 delle disposizioni di attuazione stabilisce l'inderogabilità di queste regole da parte del regolamento condominiale.
Per i rapporti tra proprietario e godimento del bene rilevano poi due figure. L'usufruttuario, ai sensi delle regole codicistiche, partecipa alle delibere relative all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose comuni. Il conduttore, invece, ha diritto di voto in luogo del proprietario nelle delibere relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento, secondo l'art. 10 della legge n. 392/1978.
L'orientamento della giurisprudenza
La Cassazione (sez. II, n. 22958 del 22 luglio 2022) ha ribadito il valore della forma scritta della delega quale requisito di validità della partecipazione del rappresentante. In assenza di delega scritta, la presenza dell'estraneo è irregolare e può incidere sulla regolare costituzione dell'assemblea.
Diverse pronunce di merito hanno affrontato casi controversi: il Tribunale di Messina (n. 783/2020), il Tribunale di Pescara (n. 1346/2023) e il Tribunale di Imperia (n. 241/2025) si sono espressi sui presupposti di legittimazione. La Corte d'Appello di Milano (n. 1311 del 7 maggio 2025) e la Cassazione (ord. n. 29070/2023) hanno confermato che la presenza di soggetti non legittimati, se incide sui quorum, può determinare l'annullabilità della delibera.
Un punto merita attenzione: l'amministratore non può ricevere delega per rappresentare i condomini in assemblea. Il divieto risponde a un'esigenza di trasparenza e di prevenzione dei conflitti di interesse, dato che l'amministratore è chiamato a rendere conto proprio a quell'organo.
Implicazioni pratiche
Per il condomino che non può presenziare, la delega scritta a un terzo è pienamente legittima, entro i limiti quantitativi. Per il conduttore, la partecipazione è circoscritta alle delibere sul riscaldamento e simili: fuori da tale ambito non ha voce.
Per l'amministratore, la presenza di estranei non legittimati è un rischio da gestire in sede di verifica dei presenti: ammettere chi non ha titolo, o computarne il voto, espone la delibera a impugnazione.
Per chi impugna, la presenza irregolare rileva soltanto se ha inciso concretamente sulla formazione della maggioranza. Una presenza ininfluente sui quorum, di regola, non basta a invalidare la decisione.
Cosa fare in concreto
- Verificate le deleghe all'apertura: pretendete la forma scritta e controllate i limiti quantitativi previsti dall'art. 67.
- Distinguete i titoli di partecipazione: annotate a verbale chi interviene come condomino, delegato, usufruttuario o conduttore.
- Escludete l'amministratore come delegato: non conferitegli deleghe di rappresentanza; è vietato.
- Circoscrivete il voto del conduttore alle sole materie sul riscaldamento e servizi assimilati.
- Se intendete impugnare, valutate se la presenza irregolare abbia effettivamente alterato i quorum: è il presupposto decisivo.
Disclaimer
Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.
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