Lavori straordinari in condominio e fondo speciale: nullità o annullabilità?
Approvare lavori straordinari senza costituire il fondo speciale espone la delibera a impugnazione. L'art. 1135 del Codice civile impone un fondo pari all'importo delle opere, salvo pagamenti per stati di avanzamento. Sul tipo di vizio, però, la giurisprudenza non è uniforme: capire la differenza tra nullità e annullabilità cambia tempi e modalità di reazione per condòmini e amministratori.
Il quadro: perché il fondo speciale è obbligatorio
Quando l'assemblea approva opere di manutenzione straordinaria o innovazioni, l'art. 1135, comma 1, n. 4, secondo periodo, del Codice civile richiede la costituzione di un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori.
La ratio è duplice: garantire l'impresa esecutrice sulla copertura finanziaria dell'opera e tutelare i condòmini dal rischio di cantieri avviati senza provvista. Il fondo, in sostanza, fotografa preventivamente le risorse necessarie prima di impegnare il condominio verso terzi.
La stessa norma prevede un'eccezione rilevante: se l'esecuzione avviene in base a contratto che prevede il pagamento graduale in funzione degli stati di avanzamento dei lavori (i cosiddetti SAL), il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. Non serve, dunque, immobilizzare da subito l'intera cifra: la provvista segue l'avanzamento del cantiere.
Nullità o annullabilità? Un punto controverso
Qui occorre precisione, perché la questione non è pacifica.
Le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 9839 del 2021) hanno tracciato una linea di confine: la delibera è nulla solo in casi tassativi, tra cui l'oggetto impossibile o illecito. Negli altri casi — inclusi i vizi procedimentali e quelli relativi alla determinazione degli importi o alle modalità di finanziamento — la delibera è di regola annullabile.
La differenza è tutt'altro che teorica:
- la delibera nulla può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, senza limiti di tempo;
- la delibera annullabile deve essere impugnata dal condòmino dissenziente, assente o astenuto entro trenta giorni (art. 1137 c.c.), decorsi i quali si consolida.
Alcune pronunce di merito hanno qualificato come radicalmente nulla la delibera priva del fondo speciale. Si tratta però di un orientamento che va letto alla luce dell'insegnamento delle Sezioni Unite: salvo che l'omissione si traduca in un oggetto illecito o impossibile, il vizio tende a collocarsi nell'area dell'annullabilità. Chi voglia contestare la delibera non può quindi confidare sull'assenza di termini: prudenzialmente, va rispettato il termine breve di trenta giorni.
Il ruolo dell'amministratore
La corretta gestione del fondo è anche un tema di responsabilità dell'amministratore.
L'art. 1129 c.c. impone obblighi di trasparenza e di corretta amministrazione della gestione economica, incluso l'obbligo di far transitare le somme su un conto corrente intestato al condominio. Avviare lavori senza aver istituito il fondo — o senza aver rispettato la scansione per stati di avanzamento — può esporre l'amministratore a contestazioni sulla propria gestione, oltre a fragilizzare la delibera.
Implicazioni pratiche
Per il condòmino, il messaggio è chiaro: se la delibera sui lavori non contempla il fondo speciale, il rischio di caducazione è concreto, ma la strada dell'impugnazione va percorsa nei tempi previsti, senza affidarsi all'idea di un vizio azionabile in ogni momento.
Per l'amministratore, l'istituzione del fondo (o la corretta previsione dei SAL) è un passaggio da curare in sede di verbalizzazione, non un adempimento formale.
Per l'impresa, la verifica preventiva della provvista tutela il credito: un contratto con pagamenti a stato di avanzamento allinea l'esposizione al lavoro effettivamente eseguito.
Cosa fare in concreto
- Inserisci il fondo in delibera. Approva contestualmente l'importo dei lavori e la costituzione del fondo speciale di pari importo, salvo l'opzione per stati di avanzamento.
- Struttura il contratto d'appalto per SAL se vuoi diluire la provvista: prevedi espressamente i pagamenti graduali collegati all'avanzamento.
- Verbalizza con precisione. È opportuno documentare per iscritto le informazioni fornite all'assemblea su costi, preventivi e modalità di finanziamento.
- Rispetta i trenta giorni. In caso di contestazione, agisci entro il termine dell'art. 1137 c.c.: è la scelta prudente finché il contrasto sul tipo di vizio non sarà superato.
- Fai transitare le somme sul conto del condominio, come richiesto dall'art. 1129 c.c., separando la gestione dei lavori dalla gestione ordinaria.
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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.
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