Fondo speciale per lavori straordinari: quando è obbligatorio in condominio
Prima di affidare lavori straordinari, l'assemblea condominiale deve costituire un fondo speciale di importo pari all'opera da eseguire. È una regola introdotta per tutelare l'impresa e i condomini, ma spesso disattesa. La mancata istituzione del fondo può invalidare la delibera ed esporre l'amministratore a responsabilità. Vediamo quando l'obbligo scatta e come adempiere correttamente.
Il fatto e perché conta
I lavori straordinari in condominio — rifacimento del tetto, consolidamento delle facciate, sostituzione dell'impianto di riscaldamento — comportano esborsi rilevanti. Per evitare che l'impresa avvii i lavori senza copertura finanziaria e che i condomini si trovino esposti a debiti, la legge impone all'assemblea di costituire un fondo speciale.
L'obbligo è spesso trascurato nella prassi, ma la giurisprudenza recente lo ha ribadito con fermezza. Comprenderne i confini è essenziale sia per l'amministratore, che risponde della corretta gestione, sia per i singoli condomini, che possono impugnare le delibere non conformi.
Inquadramento normativo
La norma di riferimento è l'art. 1135, comma 1, n. 4, del Codice civile, come riformato dalla legge 220/2012. La disposizione prevede che l'assemblea, quando delibera opere di manutenzione straordinaria o innovazioni, debba costituire un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori.
La stessa norma introduce una deroga: se l'esecuzione dei lavori è prevista in più soluzioni progressive di stato di avanzamento (i cosiddetti SAL), il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. In questo caso l'importo del fondo si adegua all'avanzamento delle opere, senza dover immobilizzare da subito l'intera somma.
Il Tribunale di Milano, con la sentenza 8205/2024, ha confermato che la costituzione del fondo è condizione necessaria per la validità della delibera che approva i lavori. In assenza del fondo — e fuori dai casi in cui la legge ne consenta il frazionamento — la delibera è impugnabile dai condomini dissenzienti o assenti.
Implicazioni pratiche
Per l'amministratore l'obbligo non è una formalità. Affidare l'appalto senza avere prima costituito il fondo significa esporsi a responsabilità verso il condominio, soprattutto se un condomino moroso lascia scoperta una quota e l'impresa agisce per il pagamento.
Per i condomini il fondo rappresenta una garanzia: assicura che le risorse per pagare l'impresa siano disponibili e riduce il rischio di azioni esecutive individuali. Chi non ha votato a favore può contestare la delibera che ignori l'obbligo.
Per l'impresa appaltatrice il fondo è la prova che il committente dispone della copertura economica. La sua assenza è un campanello d'allarme che consiglia cautela nella stipula del contratto.
Attenzione a un punto ricorrente: il fondo va costituito contestualmente all'approvazione dei lavori, non dopo l'avvio del cantiere. La delibera deve indicare importo, modalità e tempi di versamento delle quote.
Cosa fare in concreto
- Verificate la natura dell'intervento: se si tratta di manutenzione straordinaria o innovazione, il fondo è dovuto. La manutenzione ordinaria ne è esclusa.
- Inserite la costituzione del fondo nell'ordine del giorno e nella delibera di approvazione, indicando importo, ripartizione millesimale e scadenze dei versamenti.
- Valutate il frazionamento per SAL quando i lavori si articolano in fasi: consente di adeguare il fondo ai pagamenti effettivi senza immobilizzare l'intera somma.
- Conservate la documentazione contabile dei versamenti su conto corrente condominiale dedicato, per dimostrare la corretta gestione delle somme.
- Se siete condomini dissenzienti, verificate entro trenta giorni dalla comunicazione del verbale se la delibera rispetta l'art. 1135 c.c. e, in caso contrario, valutate l'impugnazione.
Un chiarimento sui termini
Con SAL (stato di avanzamento lavori) si intende la certificazione periodica delle opere eseguite, sulla cui base l'impresa matura il diritto ai pagamenti intermedi. È lo strumento che consente di collegare i versamenti al fondo all'effettivo progredire del cantiere.
La manutenzione straordinaria comprende gli interventi che modificano o rinnovano parti significative dell'edificio, mentre quella ordinaria riguarda la conservazione e le riparazioni minori: solo la prima fa scattare l'obbligo del fondo.
La corretta applicazione dell'art. 1135 c.c. protegge tutti i soggetti coinvolti e previene contenziosi che, una volta avviato il cantiere, diventano complessi da gestire. Consigliamo di affrontare il tema in sede assembleare con la necessaria attenzione, prima dell'affidamento dei lavori.
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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*
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