Formazione obbligatoria dell'amministratore di condominio: quando serve

Il quadro normativo

La riforma del condominio introdotta dalla legge 220/2012 ha riscritto i requisiti per chi assume l'incarico di amministratore. Il riferimento è l'art. 71-bis delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, che elenca le condizioni soggettive per poter essere nominato.

Tra queste, la norma richiede il godimento dei diritti civili, l'assenza di condanne per determinati reati, l'iscrizione non interdetta e — punto centrale di questo contributo — il possesso di un titolo di studio almeno di scuola secondaria di secondo grado e l'aver frequentato un corso di formazione iniziale e svolto attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

I contenuti e le modalità dei corsi sono stati definiti dal D.M. 140/2014, che fissa la durata minima della formazione iniziale e l'obbligo di aggiornamento annuale.

A chi si applica e chi è escluso

L'obbligo formativo riguarda chi amministra per professione, ossia chi gestisce condomìni di terzi a titolo di attività economica.

Lo stesso art. 71-bis prevede però un'eccezione rilevante: i requisiti di formazione iniziale e periodica non si applicano all'amministratore nominato tra i condòmini dello stabile. In altre parole, il condomino che amministra il proprio edificio non è tenuto a frequentare i corsi.

Resta fermo che gli altri requisiti soggettivi (onorabilità, godimento dei diritti civili) valgono per tutti, condomino incluso.

Cosa cambia in concreto

Per il professionista, la formazione non è un adempimento una tantum. La formazione iniziale abilita all'esercizio; quella periodica va ripetuta ogni anno per mantenere la legittimità dell'incarico. La mancata frequenza dell'aggiornamento espone l'amministratore al rischio di perdere i requisiti previsti dalla legge.

Per l'assemblea condominiale, il tema è la validità della nomina. La giurisprudenza ha affrontato più volte la questione delle conseguenze in caso di amministratore privo dei requisiti: l'orientamento prevalente riconduce la nomina di chi non possiede i requisiti dell'art. 71-bis a un vizio che può portare all'annullabilità della delibera o, secondo alcune pronunce, alla nullità.

Il punto pratico è questo: un amministratore non in regola con la formazione mette a rischio la stabilità degli atti che compie. Pagamenti, azioni giudiziali, contratti firmati per conto del condominio possono essere contestati, con il conseguente contenzioso e l'incertezza sulla gestione.

Il profilo della responsabilità

La carenza di formazione non incide solo sulla nomina. Un amministratore non aggiornato è più esposto a errori di gestione — dalla tenuta della contabilità agli adempimenti fiscali, dalla sicurezza degli impianti agli obblighi assicurativi — con possibili profili di responsabilità verso il condominio e verso i terzi.

Consigliamo quindi di trattare la verifica dei requisiti formativi non come una formalità, ma come uno strumento di tutela del condominio stesso.

Cosa fare in concreto

• Richiedete l'attestato di formazione all'amministratore in carica o al candidato: chiedete sia il certificato del corso iniziale sia quelli dell'aggiornamento annuale.
• Verbalizzate la verifica dei requisiti in sede di nomina o rinnovo, indicando a verbale che l'assemblea ha controllato la documentazione.
• Distinguete la posizione del condomino-amministratore: se la scelta cade su un condomino, ricordate che è esonerato dalla formazione ma non dagli altri requisiti.
• Conservate la documentazione in un fascicolo dedicato, da aggiornare a ogni rinnovo dell'incarico.
• Rivolgetevi a un legale in caso di dubbio sulla regolarità della nomina o prima di contestare gli atti di un amministratore privo dei requisiti.

La formazione obbligatoria nasce per elevare la qualità della gestione condominiale. Per l'assemblea è anche una garanzia: verificarla a monte riduce il rischio di contenziosi a valle.

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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*