Foro competente per le cause condominiali: il criterio dell'edificio

Il principio: conta dove sorge l'edificio

In materia condominiale il criterio territoriale di riferimento è quello del luogo in cui si trova il fabbricato. La giurisprudenza ha più volte ribadito che il condominio è un ente di gestione privo di personalità giuridica, la cui "sede" coincide con l'ubicazione dell'edificio amministrato. Non rileva, dunque, il luogo in cui l'amministratore ha lo studio o la propria residenza.

Va precisato un punto, perché la semplificazione è insidiosa: il foro dell'edificio opera in modo pieno per le liti tra condòmini e tra condominio e condòmini. Per le controversie con i terzi (ad esempio un fornitore che agisce per il pagamento di fatture) il criterio si fonda invece sulle regole generali del foro degli enti non personificati, che riconducono comunque al luogo dell'amministrazione e quindi, di norma, all'edificio.

Inquadramento normativo

Il quadro va ricostruito su più disposizioni.

L'art. 1131 c.c. attribuisce all'amministratore la rappresentanza processuale del condominio: è lui che sta in giudizio, ma per conto dell'ente, non in proprio.

Sul piano processuale, gli artt. 18, 19 e 20 c.p.c. disciplinano il foro generale delle persone e degli enti non personificati: per questi ultimi (categoria a cui il condominio è assimilato) è competente il giudice del luogo in cui hanno sede o un rappresentante autorizzato a stare in giudizio. Per il condominio tale luogo si identifica con l'edificio.

Il fondamento specifico è però l'art. 23 c.p.c., che fissa un foro speciale per le cause tra condòmini e tra il condominio e i condòmini: è competente il giudice del luogo in cui si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi. È questa la norma che àncora in modo inderogabile la lite all'edificio.

Quando la pronuncia richiamata dalle cronache conferma tale impostazione, lo fa allineandosi a un orientamento consolidato. In assenza di un estremo certo della singola sentenza (numero e sezione), è corretto parlare di principio già radicato nel sistema piuttosto che attribuirlo a una pronuncia isolata.

Implicazioni pratiche: distinguere le ipotesi

Il criterio concreto cambia a seconda della lite.

a) Condominio contro terzo fornitore (o viceversa). Per il pagamento di fatture, appalti, forniture, opera il foro degli enti ex artt. 18-20 c.p.c., che conduce al luogo dell'edificio. Se il condòmino agisce come persona fisica contro un professionista, può inoltre rilevare il foro del consumatore (art. 33, comma 2, lett. u, D.lgs. 206/2005), competente in via esclusiva.

b) Condòmino contro condominio (impugnazione di delibere). Qui opera il foro speciale dell'art. 23 c.p.c.: competente è il giudice del luogo in cui si trovano i beni comuni, cioè l'edificio.

c) Azione contro l'amministratore in proprio. Se si contesta una responsabilità personale dell'amministratore (mala gestio, illeciti propri), la causa non segue il foro condominiale ma le regole ordinarie riferite a quel soggetto come parte individuale.

L'eccezione di incompetenza

La competenza territoriale per le liti con terzi è in genere derogabile: chi è convenuto davanti al giudice errato deve sollevare l'eccezione nella prima difesa utile (comparsa di costituzione e risposta), a pena di sanatoria. Il foro dell'art. 23 c.p.c. ha invece carattere più stringente. Se il giudice dichiara la propria incompetenza, la causa va riassunta davanti al giudice competente nel termine indicato, secondo il meccanismo dell'art. 50 c.p.c., per non incorrere nell'estinzione del processo.

Cosa fare in concreto

• Individuare il luogo dell'edificio prima di depositare l'atto: è il dato di partenza per le liti condominiali in senso stretto.
• Qualificare correttamente la lite (terzo fornitore, condòmino, amministratore in proprio): da questo dipende la norma applicabile.
• Verificare la possibile operatività del foro del consumatore quando il condòmino agisce come persona fisica contro un professionista.
• Sollevare tempestivamente l'eccezione di incompetenza nella prima difesa, se convenuti davanti al giudice sbagliato.
• Monitorare i termini di riassunzione ex art. 50 c.p.c. in caso di declaratoria di incompetenza, per evitare l'estinzione.

È opportuno trattare la scelta del foro come una verifica preliminare e non come un dettaglio formale: un errore di radicamento espone a tempi e costi del tutto evitabili.

---

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.