Mediazione immobiliare internazionale: quando il professionista finisce davanti al giudice estero

Il caso

Un'agenzia immobiliare italiana intermedia la vendita di un immobile situato in Italia. L'acquirente è una coppia di consumatori tedeschi. Sorta la controversia, si discute davanti a quale giudice debba svolgersi il processo: quello italiano o quello tedesco, come vorrebbero gli acquirenti invocando il foro del consumatore.

Il nodo è la natura della presenza dell'agenzia: un sito internet accessibile dall'estero è sufficiente a fondare la giurisdizione del giudice del consumatore, oppure occorre qualcosa di più?

*(Nota redazionale: gli estremi esatti della pronuncia delle Sezioni Unite — numero e anno — sono da verificare in fase di revisione prima della pubblicazione.)*

Inquadramento normativo

La materia è governata dal Regolamento (UE) n. 1215/2012 (cosiddetto Bruxelles I-bis), che regola la competenza giurisdizionale in ambito civile e commerciale nell'Unione europea. Gli articoli 17 e 18 prevedono un regime di favore per il consumatore: quando ricorrono determinate condizioni, il consumatore può convenire la controparte davanti al giudice del proprio domicilio ed essere convenuto solo lì.

La condizione decisiva è quella dell'art. 17, par. 1, lett. c): il professionista deve svolgere attività commerciali o professionali "dirette" verso lo Stato membro in cui il consumatore ha domicilio. È qui che si concentra la questione. La nozione di "attività diretta" (*directed activity*) è stata delineata dalla Corte di giustizia UE nei casi Pammer e Alpenhof (cause riunite C-585/08 e C-144/09), che hanno individuato una serie di indici concreti.

La mera accessibilità di un sito internet, di per sé, non basta. Occorre verificare se il professionista abbia manifestato la volontà di stabilire rapporti commerciali con consumatori di uno o più Stati determinati.

Gli indici di "attività diretta"

Secondo la giurisprudenza europea richiamata, sono elementi rilevanti — da valutare nel complesso, non isolatamente:

• l'uso di una lingua diversa da quella del Paese del professionista;
• l'indicazione di prezzi in una valuta straniera;
• l'utilizzo di un dominio di primo livello nazionale estero (ad esempio ".de");
• il ricorso a servizi di referenziazione a pagamento su motori di ricerca per intercettare utenti di altri Paesi;
• la menzione di una clientela internazionale o di recapiti con prefisso internazionale.

Un sito redatto solo in italiano, con prezzi in euro e senza campagne mirate all'estero, difficilmente integra un'attività diretta verso il mercato tedesco.

Giurisdizione non è legge applicabile

Un chiarimento utile. Stabilire quale giudice sia competente (giurisdizione) è cosa diversa dall'individuare quale legge regoli il contratto (legge applicabile, disciplinata dal Regolamento Roma I). Le due valutazioni seguono regole autonome: un giudice italiano può trovarsi ad applicare norme straniere, e viceversa. Confondere i due piani è un errore ricorrente che può compromettere l'impostazione difensiva.

Implicazioni pratiche

Per l'agenzia immobiliare e, più in generale, per il professionista che opera online, la decisione riduce il rischio di essere trascinati automaticamente davanti a un giudice straniero per il solo fatto di avere un sito consultabile ovunque.

Al tempo stesso, chi struttura una comunicazione realmente orientata a un mercato estero — con lingua, valuta, dominio o pubblicità dedicati — deve mettere in conto la possibilità di rispondere davanti al giudice di quel Paese, con costi e complessità procedurali significativi.

La distinzione incide sulla redazione dei contratti transfrontalieri, sulla scelta delle clausole di elettone del foro (che con i consumatori hanno efficacia limitata) e sulla stessa strategia di marketing digitale.

Cosa fare in concreto

• Mappate la vostra comunicazione online: verificate lingue, valute, dominio e campagne pubblicitarie per capire se e verso quali mercati siete percepiti come "attivi".
• Documentate l'ambito territoriale dell'attività, così da poter dimostrare, in caso di contenzioso, l'assenza di una strategia diretta verso l'estero.
• Distinguete giurisdizione e legge applicabile nella redazione dei contratti, disciplinandole con clausole separate e coerenti.
• Verificate l'efficacia delle clausole di foro nei rapporti con i consumatori, dove le pattuizioni derogatorie incontrano limiti stringenti.
• Valutate preventivamente il rischio-giurisdizione prima di avviare attività promozionali verso mercati esteri.

Disclaimer

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners Avvocati - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.