Fotovoltaico sul tetto condominiale: i limiti al diritto del singolo
Il singolo condomino può installare pannelli fotovoltaici sul tetto comune, ma non ha diritto di occuparne l'intera superficie. Lo ribadisce il Tribunale di Trani con la sentenza n. 66/2025: chi satura lo spazio deve ridimensionare l'impianto per garantire agli altri condomini un pari uso. Un principio che incide su un contenzioso in crescita con la diffusione delle rinnovabili.
Il caso
Un condomino installa un impianto fotovoltaico sul tetto comune dell'edificio. L'impianto, però, occupa la quasi totalità della superficie disponibile, precludendo di fatto agli altri partecipanti la possibilità di fare altrettanto in futuro.
Il Tribunale di Trani, con la sentenza n. 66/2025, ha stabilito che un'occupazione così estesa è illegittima. Il diritto del singolo di sfruttare il bene comune per un proprio impianto individuale non può tradursi in un uso esclusivo che sottrae la risorsa agli altri.
Inquadramento normativo
La materia è regolata dall'art. 1122 bis del Codice civile, introdotto dalla riforma del condominio (Legge n. 220/2012). La norma riconosce a ciascun condomino il diritto di installare impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio della propria unità immobiliare, anche sul lastrico solare o su altre parti comuni.
La stessa disposizione, però, subordina questo diritto a un limite preciso: l'assemblea può prescrivere modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a tutela della stabilità, della sicurezza e del decoro dell'edificio.
Sullo sfondo opera l'art. 1102 c.c., che disciplina l'uso della cosa comune. Ciascun partecipante può servirsene, ma a due condizioni: non alterarne la destinazione e non impedire agli altri comproprietari di farne pari uso. È proprio questo secondo requisito — il pari uso — a essere stato violato nel caso deciso a Trani.
Quando l'installazione richiede una delibera assembleare, trova applicazione anche l'art. 1136 c.c. sui quorum, in particolare per le decisioni che incidono sulle parti comuni.
Cosa significa "pari uso"
Pari uso non vuol dire uso identico o contemporaneo. Significa che ogni condomino deve conservare la possibilità potenziale di sfruttare il bene comune nella stessa misura. Un impianto che copre l'intera superficie del tetto azzera questa possibilità per tutti gli altri: chi arriva dopo non trova più spazio.
Il principio non è nuovo. La giurisprudenza lo applica da tempo a parcheggi, cortili e altri beni comuni. La sentenza di Trani lo estende in modo esplicito al fotovoltaico, tema destinato a moltiplicare le liti man mano che cresce l'interesse verso l'autoproduzione di energia.
Implicazioni pratiche
Per il condomino che vuole installare l'impianto, il messaggio è chiaro: il diritto esiste, ma va esercitato con misura. Non basta essere i primi ad agire per accaparrarsi tutto lo spazio disponibile.
Chi ha già realizzato un impianto "sovradimensionato" rispetto alla superficie comune si espone a un ordine giudiziale di ridimensionamento, con i relativi costi di modifica.
Per l'amministratore e l'assemblea si apre invece uno spazio di regolazione preventiva: definire in anticipo criteri di ripartizione dello spazio evita contenziosi successivi.
Cosa fare in concreto
- Comunica il progetto all'amministratore prima di iniziare i lavori, allegando la documentazione tecnica sulla superficie occupata e sull'impatto per la sicurezza e il decoro dell'edificio.
- Dimensiona l'impianto in proporzione: valuta quanto spazio del tetto compete idealmente alla tua unità, così da lasciare margine agli altri condomini.
- Verifica se serve una delibera: se l'installazione richiede modalità particolari o incide sulle parti comuni, porta il tema in assemblea e accerta il raggiungimento dei quorum.
- Documenta lo stato dei luoghi con fotografie e planimetrie prima dei lavori: sarà utile in caso di contestazioni.
- Fatti assistere per il regolamento: se l'edificio ha più condomini interessati alle rinnovabili, valuta l'adozione di criteri assembleari condivisi per la ripartizione dello spazio.
Conclusione
La transizione energetica sta entrando nei condomini e con essa una nuova generazione di conflitti sull'uso delle parti comuni. La sentenza n. 66/2025 fissa un equilibrio ragionevole: l'iniziativa individuale è tutelata, ma non può trasformarsi in appropriazione di una risorsa collettiva. Chi vuole muoversi per primo ha un vantaggio, non un diritto assoluto.
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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*
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