Fotovoltaico sul tetto comune: quando il condomino può installarlo

Il fatto

La domanda è ricorrente: il singolo condomino può montare un impianto fotovoltaico sul tetto dell'edificio, che è parte comune, senza attendere una delibera assembleare?

La risposta, confermata dalla recente ordinanza della Cassazione Civile n. 15820/2026, non è un secco sì o no. Dipende dal modo in cui l'installazione incide sul bene comune. La regola generale è che il singolo può usare le parti comuni, ma entro limiti precisi.

Inquadramento normativo

Il tetto rientra tra le parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 del codice civile. Il suo uso da parte del singolo condomino è governato dall'art. 1102 c.c., che pone due condizioni: non alterare la destinazione della cosa comune e non impedire agli altri condomini di farne pari uso.

A questa cornice si affianca l'art. 1122-bis c.c., introdotto dalla riforma del condominio del 2012, che disciplina espressamente gli impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità. La norma consente al condomino di installare tali impianti sul lastrico solare, su altre superfici comuni idonee e sulle parti di proprietà individuale, con un preciso obbligo: dare preventiva comunicazione all'amministratore, indicando contenuto e modalità dell'intervento.

L'assemblea entra in gioco solo in un caso: quando si renda necessario modificare le parti comuni. In tale ipotesi l'interessato deve interpellare l'assemblea, che può prescrivere adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza e del decoro architettonico dell'edificio (art. 1122-bis, comma 3). Restano infine i divieti dell'art. 1120 c.c. sulle innovazioni che rendano inservibili le parti comuni o ne pregiudichino stabilità e sicurezza.

Cosa cambia in concreto

Per il condomino il messaggio è chiaro: l'installazione è tendenzialmente legittima, ma non è un'operazione a mano libera.

Se l'impianto occupa una porzione del tetto senza alterarne la destinazione e senza precludere agli altri l'uso della stessa superficie, si può procedere con la sola comunicazione all'amministratore. La proporzionalità conta: un condomino non può appropriarsi dell'intera copertura comune, perché ciò impedirebbe agli altri il pari uso garantito dall'art. 1102 c.c.

Se invece servono opere che intaccano le parti comuni, la strada obbligata è l'assemblea. In questo scenario il condomino non ottiene un potere di veto degli altri, ma l'assemblea può fissare cautele tecniche ragionevoli.

Per l'amministratore cresce il ruolo di filtro: ricevuta la comunicazione, deve verificare la compatibilità dell'intervento e, nei casi dubbi, sottoporre la questione all'assemblea. Per l'assemblea resta il potere di dettare condizioni, non quello di negare in modo arbitrario un diritto riconosciuto dalla legge.

Un punto merita attenzione: il decoro architettonico. La visibilità dei pannelli dalla pubblica via, in edifici di pregio o vincolati, può giustificare limitazioni o modalità esecutive specifiche. Ma il decoro non può diventare un pretesto per bloccare tout court l'accesso alle rinnovabili.

Cosa fare in concreto

• Verifica preliminare. Prima di ogni spesa, accerta lo stato del tetto, la sua capienza e la presenza di eventuali vincoli urbanistici o paesaggistici.
• Comunica per iscritto all'amministratore. Invia una comunicazione dettagliata con progetto, dimensioni e modalità di installazione: è un obbligo di legge, non una cortesia.
• Valuta se servono opere sulle parti comuni. Se l'intervento incide su strutture condominiali, chiedi l'iscrizione del punto all'ordine del giorno dell'assemblea.
• Documenta l'assenza di pregiudizio agli altri. Conserva relazioni tecniche che attestino il rispetto del pari uso e della stabilità dell'edificio.
• Verbalizza le eventuali prescrizioni. Se l'assemblea impone cautele, assicurati che siano messe a verbale e realizzabili, per prevenire contenziosi futuri.

La direzione, normativa e giurisprudenziale, favorisce l'accesso all'autoproduzione da fonti rinnovabili. Ma il diritto del singolo si esercita nel rispetto degli altri condomini e della sicurezza dell'immobile. Una pianificazione corretta, sin dalla fase progettuale, riduce sensibilmente il rischio di controversie.

Disclaimer

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.